Antalya Gayrimenkul Hukuku

Antalya Gayrimenkul Avukatı – Tapu ve Taşınmaz Davalarında Hukuki Destek

Gayrimenkul hukuku, taşınmaz mallar üzerindeki mülkiyet, kullanım ve tasarruf haklarını düzenleyen geniş kapsamlı bir hukuk alanıdır. Tapu kayıtları, kira sözleşmeleri, ortaklık ilişkileri ve taşınmaz devrine ilişkin işlemler çoğu zaman ciddi hukuki ihtilaflara konu olabilmektedir.

Antalya gayrimenkul avukatı olarak; tapu davaları, kira uyuşmazlıkları ve taşınmaz sözleşmelerinden doğan ihtilaflarda müvekkillere danışmanlık ve dava temsil hizmeti sunulmaktadır.

Gayrimenkul uyuşmazlıkları çoğu zaman yüksek ekonomik değerler içerdiğinden, sürecin doğru şekilde yönetilmesi ve hak kayıplarının önlenmesi büyük önem taşır. Bu nedenle hukuki süreç başlamadan önce profesyonel hukuki destek alınması önemlidir.

Gayrimenkul Hukuku Kapsamında Verilen Hizmetler

Gayrimenkul hukukuna ilişkin uyuşmazlıklar çok farklı alanlarda ortaya çıkabilmektedir. Başlıca hizmet alanları aşağıda yer almaktadır.

Tapu İptal ve Tescil Davaları

Tapu kayıtlarının hukuka aykırı şekilde oluşması veya muvazaalı işlemler sonucu yapılan devirler nedeniyle açılan davalardır. Mahkeme tarafından yapılan inceleme sonucunda tapu kaydı iptal edilerek gerçek hak sahibinin adına tescil edilebilir.

Tapu kaydının dayandığı hukuki işlem geçersizse ya da hukuki sebepten yoksunsa tescil yolsuzdur (TMK m.1024) ve hakkı zedelenen kişi tapu sicilinin düzeltilmesini dava edebilir (TMK m.1025). Ancak tapu kütüğüne iyiniyetle güvenerek hak kazanan üçüncü kişinin kazanımı korunur (TMK m.1023). Bu nedenle dava sürerken taşınmazın el değiştirmesini önlemek için ihtiyati tedbir istenmesi ve tapu kaydına şerh verilmesi, uygulamada davanın sonucunu belirleyen adımlardan biridir. Kadastro tespitine dayanan kayıtlarda ise tutanağın kesinleşmesinden itibaren on yıl geçtikten sonra kadastrodan önceki hukuki sebeplere dayanılarak dava açılamaz (3402 sayılı Kanun m.12).

Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şüyu) Davaları

Paylı veya elbirliği mülkiyetinde bulunan taşınmazlarda paydaşlar arasındaki ortaklığın sona erdirilmesi amacıyla açılan davalardır. Taşınmazın satış yoluyla paylaştırılması veya aynen taksim edilmesi söz konusu olabilir. Bu davalar taşınmazın değerine bakılmaksızın sulh hukuk mahkemesinde görülür (HMK m.4) ve dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması zorunludur (6325 sayılı Kanun m.18/B). Mahkeme önce aynen taksimin mümkün olup olmadığını inceler; imar veya tarım arazisi mevzuatı nedeniyle bölünme mümkün değilse taşınmaz satılır ve bedel paylar oranında dağıtılır.

Şufa (Önalım) Davaları

Paylı mülkiyete tabi bir taşınmazda paydaşlardan birinin payını üçüncü kişiye satması halinde diğer paydaşların öncelikli satın alma hakkı bulunmaktadır. Bu hakkın kullanılabilmesi için şufa davası açılması gerekmektedir. Satış, alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilir. Önalım hakkı, bildirimden itibaren üç ay ve her hâlde satışın üzerinden bir yıl geçmekle düşer (TMK m.733). Bir yıllık üst sınır, 24.12.2025 tarihli 7571 sayılı Kanunla iki yıldan bir yıla indirilmiştir. Cebrî artırmayla yapılan satışlarda önalım hakkı kullanılamaz.

Muris Muvazaası Davaları

Miras bırakanın, mirasçılardan mal kaçırmak amacıyla yaptığı muvazaalı taşınmaz devirlerinin iptali için açılan davalardır. Uygulamada en sık görülen tapu iptal davalarından biridir. Yargıtay'ın 01.04.1974 tarihli İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca, miras bırakan gerçekte bağışlamak istediği taşınmazı satış gibi göstererek devretmişse mirasçılar miras payları oranında tapu iptali ve tescil isteyebilir. Uygulamada satış bedelinin gerçekten ödenip ödenmediği, miras bırakanın satışa ihtiyacı olup olmadığı, bedel ile taşınmazın gerçek değeri arasındaki fark ve taraflar arasındaki ilişki belirleyici olur. Tapu kaydına yönelik dava ve işlemlerin tamamı Antalya tapu avukatı sayfasında ele alınmıştır.

Kira Tespit Davaları

Uzun süreli kira sözleşmelerinde kira bedelinin güncel piyasa koşullarına uyarlanması amacıyla açılan davalardır. Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde yeni kira yılının bedeli, tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalama değişim, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri gözetilerek hâkim tarafından hakkaniyete göre belirlenir (TBK m.344). Dava yeni dönemin başlamasından en geç otuz gün önce açılır ya da kiraya veren bu süre içinde artış talebini kiracıya yazılı olarak bildirirse, belirlenen bedel yeni dönemin başından itibaren uygulanır (TBK m.345). Kira uyuşmazlıklarında dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur.

Tahliye Davaları

Kiracının kira sözleşmesinden doğan yükümlülüklerini yerine getirmemesi veya kanunda belirtilen tahliye sebeplerinin oluşması halinde açılan davalardır. Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya veren, yalnızca sürenin bittiğini ileri sürerek sözleşmeyi sona erdiremez; sebep göstermeksizin fesih ancak on yıllık uzama süresinin sonunda mümkündür (TBK m.347). Başlıca tahliye sebepleri; kiraya verenin veya yakınlarının konut ya da işyeri ihtiyacı ve yeniden inşa (TBK m.350), taşınmazı sonradan edinen yeni malikin ihtiyacı (TBK m.351), yazılı tahliye taahhüdü ve bir kira yılı içinde iki haklı ihtara sebep olunmasıdır (TBK m.352). Bu sebeplerin çoğunda dava veya icra takibi için öngörülen süre bir aydır; süre kaçırılırsa sözleşme uzamış sayılır.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinden Doğan Davalar

Arsa sahibi ile yüklenici arasında yapılan kat karşılığı inşaat sözleşmelerinden doğan uyuşmazlıkların çözümü için hukuki destek sağlanmaktadır. Bu sözleşmeler arsa paylarının yükleniciye devri borcunu içerdiğinden resmî şekilde yapılmadıkça geçerli olmaz (TMK m.706); uygulamada noterde düzenleme şeklinde yapılır. En sık uyuşmazlıklar; inşaatın zamanında teslim edilmemesi, eksik veya ayıplı imalat, arsa sahibine düşen bağımsız bölümlerin teslim edilmemesi ve yüklenicinin hak etmediği bölümleri üçüncü kişilere satmasıdır. Bu davalarda inşaatın gerçekleşme oranı bilirkişi incelemesiyle tespit edilir; sözleşmenin feshi, tapu iptali ve tazminat talepleri birlikte değerlendirilir.

Kamulaştırma ve Kamulaştırmasız El Atma Davaları

İdare tarafından yapılan kamulaştırma işlemlerine karşı açılan bedel artırımı davaları ile kamulaştırmasız el atma davaları bu kapsamda değerlendirilmektedir. Kamulaştırma işlemine karşı malik, mahkemece yapılan tebligattan itibaren otuz gün içinde idari yargıda iptal davası, maddi hatalara karşı ise adli yargıda düzeltim davası açabilir (2942 sayılı Kanun m.14). İdarenin açtığı bedel tespiti ve tescil davasında bedel; taşınmazın niteliği, yüzölçümü, emsal satışlar ve bilirkişi raporu esas alınarak belirlenir. İdarenin usulüne uygun kamulaştırma yapmadan taşınmaza fiilen el koyması ya da taşınmazın imar planında kamusal alana ayrılıp uzun süre kamulaştırılmaması hâlinde malik, kamulaştırmasız el atma nedeniyle bedel veya tazminat isteyebilir.

Gayrimenkul Davalarında Hukuki Sürecin Önemi

Taşınmaz uyuşmazlıkları teknik bilgi ve titiz bir hukuki değerlendirme gerektiren davalardır. Tapu kayıtlarının incelenmesi, kadastro verilerinin değerlendirilmesi ve sözleşmelerin hukuki niteliğinin doğru şekilde belirlenmesi davanın sonucunu doğrudan etkileyebilir.

• Hak kayıplarının önlenmesi
• Sürecin doğru şekilde yönetilmesi
• Delillerin etkin şekilde sunulması
• Hukuki risklerin önceden tespit edilmesi

Gayrimenkul Davalarında Kaçırılmaması Gereken Süreler

Taşınmaz uyuşmazlıklarında hakların önemli bir kısmı hak düşürücü sürelere bağlıdır ve süre geçtikten sonra dava açılamaz. Başlıca süreler şunlardır:

Dava Açmadan Önce İncelenen Belgeler

Gayrimenkul davalarında sonucu çoğu zaman dava açılmadan önce toplanan belgeler belirler. Dosya hazırlanırken genellikle şu kayıtlar incelenir:

• Güncel tapu kaydı ve üzerindeki şerh, ipotek ve haciz gibi takyidatlar
• Tapu müdürlüğündeki akit tablosu ve satışın dayanağı olan resmî senetler
• Kadastro tutanağı, pafta ve aplikasyon krokisi
• Belediyeden alınan imar durumu belgesi ve yapı ruhsatı
• Kira sözleşmesi, ödeme kayıtları, noter ihtarnameleri ve tahliye taahhütnamesi
• Mirasla ilgili uyuşmazlıklarda mirasçılık belgesi (veraset ilamı) ve nüfus kayıt örneği

Bu belgelerin dava öncesinde birlikte değerlendirilmesi; hak düşürücü sürelerin doğru hesaplanmasını, davalının ve görevli mahkemenin isabetli belirlenmesini ve ihtiyati tedbir ihtiyacının erken fark edilmesini sağlar.

Gayrimenkul Davalarında Avukat Desteği

Tapu davaları, kira uyuşmazlıkları ve taşınmaz sözleşmelerinden doğan ihtilaflarda hukuki danışmanlık ve dava temsil hizmeti sunulmaktadır. Gayrimenkul hukukuna ilişkin hukuki destek almak veya mevcut bir uyuşmazlık hakkında bilgi edinmek için iletişime geçebilirsiniz.