7579 Sayılı Kanun ile İnşaat ve Gayrimenkul Mevzuatında Yapılan Değişiklikler (2026)

7579 Sayılı Kanun Nedir ve Ne Zaman Yürürlüğe Girdi?

7579 sayılı Kanun, 7 Mayıs 2026 tarihinde Türkiye Büyük Millet Meclisi'nde kabul edilmiş ve 22 Mayıs 2026 tarihli ve 33261 sayılı Resmî Gazete'de yayımlanmıştır. Kanunun 24. maddesinin birinci fıkrası 31 Aralık 2026 tarihinde, diğer tüm hükümler ise yayım tarihinde yürürlüğe girmiştir.

Kanun, ülke genelinde yürütülen tüm inşaat ve gayrimenkul faaliyetlerini etkilemekte olup özellikle Antalya bölgesinde yoğunlaşan yapı yatırımları, kentsel dönüşüm projeleri ve site yönetimleri açısından yakından izlenmesi gereken pek çok hüküm içermektedir.

İmar Kanunu Değişiklikleri — İnşaat Sektöründe Yeni Yaptırım Rejimi

3194 sayılı İmar Kanunu'nda yapılan değişiklikler, müteahhitler, şantiye şefleri, hazır beton üreticileri ve yapı denetim firmaları açısından doğrudan sonuç doğuran ağır yaptırımlar içermektedir. Antalya'da süregelen yoğun konut ve turizm yatırımları nedeniyle bu hükümlerin pratik etkisi geniş bir aktör grubunu kapsamaktadır.

Şantiye Şefine Günlük Kayıt Tutma Zorunluluğu

İmar Kanunu'nun 28. maddesinin sekizinci fıkrasına eklenen hükümle, şantiye şefi şantiyede yürütülen günlük işlerin ve çalışan yetki belgeli ustaların kaydını Bakanlıkça belirlenecek usule uygun olarak tutmak zorundadır. Bu yükümlülük, Antalya'daki inşaat sahalarında kayıt dışı işçilik ve yetkisiz usta çalıştırma uygulamalarının önüne geçmeyi amaçlamaktadır.

Yangın Güvenliği Periyodik Kontrol Rejimi

Kanunla getirilen en kapsamlı yenilik, yangın güvenliğine yönelik periyodik kontrol sistemidir. Kullanıma yönelik belgeye sahip yapılarda, yapı sahibinin süresi içinde başvurusu üzerine yangın güvenliği periyodik kontrolleri yapılacaktır. Bu kontroller, belediyelerin ilgili itfaiye teşkilatı veya Bakanlıkça yetkilendirilen yangın güvenlik uzmanları tarafından yürütülecek ve yangın güvenlik raporu düzenlenecektir.

Yangın güvenliği periyodik kontrollerinde tespit edilen eksiklikler, ilgili idarece verilen en fazla altı aylık süre içinde giderilerek geçerli yangın güvenlik raporu alınmak zorundadır. Esaslı tadilat gerektiren eksiklikler ise ilgili idareden alınacak ruhsat veya izin ile yapılır. İmar Kanunu'nun 44. maddesine eklenen (k) bendi, periyodik kontrole tabi yapılar, kontrol süreleri, alınacak ücretler ve yangın güvenlik uzmanlarının nitelikleri konusunda yönetmelik çıkarma yetkisi vermiştir.

Yapı denetim kuruluşlarında görev alan denetçilerin hangi yapılarda hangi tarih aralığında görev aldıkları artık Bakanlıkça kurulacak elektronik takip sistemi üzerinden izlenecek; yapı ruhsatında bu kişilerin isim ve imzaları yer almayacaktır. Antalya'da yoğun turistik ve ticari yapı stoku göz önüne alındığında, yangın güvenlik raporunun ilerleyen dönemde alım-satım ve kira sözleşmelerinde aranan bir belge haline gelmesi beklenmektedir.

Hazır Beton Üreticilerine 500.000 TL İdari Para Cezası

İmar Kanunu'nun 42. maddesine eklenen hükümle, ruhsata tabi olup ruhsat alınmaksızın veya 27. madde kapsamında izin alınmaksızın yapılacak yapılarda kullanılmak amacıyla hazır betonu piyasaya arz eden ya da piyasada bulunduran kişiler, ilgili idare tarafından 500.000 Türk lirası idari para cezası ile cezalandırılacaktır. Bu hüküm, kaçak yapılaşmaya yönelik tedarik zincirini doğrudan hedef alan ağır bir yaptırım niteliğindedir.

Sahte Müteahhitlik Belgesi — Yapı Mühürlemesi ve 5 Yıl Belge İptali

İmar Kanunu'nun 42. maddesinin dördüncü cümlesine eklenen hükümle, yetki belgeli yapı müteahhidi olmaksızın ya da sahte veya gerçeğe aykırı belge kullanılarak temin edilen müteahhitlik sınıflandırma belgesi ile yapım faaliyetinde bulunulması halinde yapı mühürlenecek ve müteahhitlik belge numarası beş yıl süre ile iptal edilecektir. Bu yaptırım, müteahhitlik belgesinin idari değil ekonomik bir varlık olarak doğrudan etkilenmesi sonucunu doğurmaktadır. Antalya'da müteahhitlik faaliyeti yürüten gerçek ve tüzel kişilerin, belge teminine ilişkin tüm süreç ve aracı ilişkileri yeniden gözden geçirmesi tavsiye edilmektedir.

Yapı Denetimi Kanunu'nda Yeni Aktörler ve Ağırlaştırılan Yaptırımlar

4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun'da yapılan değişiklikler, inşaat sürecindeki sorumluluk zincirini genişletmektedir. Kanunla beton üreticisi ve zemin ve temel etüt kuruluşu tanımları doğrudan kanun metnine girmiş, bu aktörler için ayrı yaptırım rejimleri kurulmuştur. Antalya'daki yapı denetim firmaları ve hazır beton üreticileri açısından yeni mevzuata uyum süreci kritik öneme sahiptir.

Beton Üreticisi — Tanım ve Cezalar

4708 sayılı Kanun'un 1. maddesine eklenen yeni tanıma göre beton üreticisi, betonun bileşenlerini karıştırarak beton haline getiren ve sevkiyatını sağlayan gerçek veya tüzel kişiyi ifade eder.

Yapının denetimi için alınan sertleşmiş beton (karot) deney sonuçlarının ilgili standardı sağlamadığının tespiti halinde, beton üreticisine İl Yapı Denetim Komisyonunun teklifi üzerine Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğünce 500.000 Türk lirası idari para cezası verilir.

Bakanlıkça yönetilen izleme sistemi kapsamında dökülen betonlarda mikser etiketi ve/veya karekodlu irsaliyenin bulunmaması veya bu iki belgenin uyuşmaması hallerinde ise 250.000 Türk lirası idari para cezası uygulanır. Antalya'daki hazır beton tesisleri için karekod ve mikser etiketi uyumunun anlık olarak sağlanması artık zorunlu bir operasyonel gerekliliktir.

Zemin ve Temel Etüt Kuruluşu — Pilot Uygulama

4708 sayılı Kanun'a eklenen Ek Madde 2 ile zemin ve temel etüt faaliyetleri yeni bir kurumsal çerçeveye oturtulmuştur. Buna göre zemin ve temel etüt kuruluşu, Bakanlıktan aldığı izin belgesiyle bu faaliyeti icra eden ve ortaklardan en az birinin jeoloji, jeofizik veya inşaat mühendisi olduğu tüzel kişidir.

Bu kuruluşlar tarafından sunulacak zemin ve temel etüt hizmetinde, hizmet bedeli proje müellifi veya yapı sahibince il muhasebe birimlerinde açılacak emanet nitelikli hesaba yatırılacaktır. Yatırılan tutarın %2'si ruhsat veren idareye, %2'si Bakanlık döner sermayesine, %10'u geçmeyecek şekilde belirlenen oran ise altyapı ve sistemleri sağlayan kuruluşa aktarılacaktır.

Ek Madde 2'nin birinci fıkrası 31 Aralık 2026 tarihinde yürürlüğe girecek olup uygulamaya Bakanlıkça belirlenecek bir pilot ilde başlanacaktır. Antalya'nın aktif inşaat yoğunluğu göz önüne alındığında pilot il listesinde yer alma olasılığı değerlendirilmesi gereken bir husustur.

Kentsel Dönüşüm ve Deprem Bölgesi — Hibe ve Kredilere Yeni Koruma Zırhı

5/4/2023 tarihli ve 7452 sayılı Olağanüstü Hal Kapsamında Yerleşme ve Yapılaşmaya İlişkin Cumhurbaşkanlığı Kararnamesinin Kabul Edilmesine Dair Kanun'da yapılan değişikliklerle, deprem bölgesindeki yapım finansmanına önemli koruma mekanizmaları getirilmiştir.

Buna göre Kanun kapsamında verilen hibe ve yapım kredileri; alacağın devrine, temlikine ve takasa konu edilemez, rehnedilemez, teminat gösterilemez, hak sahibi ya da müteahhidin borçlarından dolayı hiçbir suretle haczedilemez, üzerine ihtiyati tedbir veya ihtiyati haciz konulamaz ve iflas masasına dahil edilemez. Bu hüküm, deprem bölgesindeki finansal akışın inşaat sürecini sekteye uğratmaksızın hak sahiplerine ulaşmasını güvence altına almaktadır. Antalya'da kentsel dönüşüm projelerine destek veren müteahhitler açısından da, sözleşmeden doğan alacakların üçüncü kişi haciz veya tedbir taleplerine karşı korunması önemli bir yenilik niteliğindedir.

Ayrıca hibe ve kredi destekleri ile üzerinde konut, işyeri veya ahırlı konut yapılan ve yüzölçümü en fazla 1.000 metrekare olarak belirlenen taşınmazlar, Hazine tarafından Kentsel Dönüşüm Başkanlığı'na bedelsiz devredilecektir. Başkanlık bu taşınmazları, rayiç bedelin yarısı üzerinden peşin ya da yüzde onu peşin ödenmek üzere beş yıla kadar faizsiz taksitle satabilecektir.

Kat Mülkiyeti Kanunu'ndaki Üç Kritik Değişiklik

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nda yapılan değişiklikler, Antalya'daki çok sayıda toplu yapı ve site yönetimini doğrudan etkilemektedir. Özellikle yönetim planı değişikliğine ilişkin nisap düşürülmesi, sektörün uzun süredir beklediği bir reform niteliğindedir.

İşletme Projesi Avansı (Madde 35)

Önceki düzenlemedeki "avansın harcanıp bitmesi halinde tekrar toplanması" ibaresi, "işletme projesi onaylanıncaya kadar avansın toplanması" şeklinde değiştirilmiştir. Bu değişiklikle yöneticinin avans toplama yetkisi işletme projesi onayına bağlanmış, parça parça avans toplama uygulaması sınırlandırılmıştır.

Geçici İşletme Projesi (Madde 37)

İşletme projesi artık kat malikleri genel kurulunda onaylanır. Kabul edilmiş bir işletme projesi yoksa yönetici gecikmeksizin geçici bir işletme projesi yapar; bu proje en geç üç ay içinde kat malikleri kurulunda aynen veya değiştirilerek onaylanmak zorundadır.

Mevcut işletme projesi varsa, geçici işletme projesi için öngörülen bedel, yürürlüğü devam eden işletme projesi bedelinin Vergi Usul Kanunu'nun mükerrer 298. maddesi uyarınca tespit edilen yeniden değerleme oranını aşmamak kaydıyla belirlenir.

Yönetim Planı Değişikliği — 4/5'ten 2/3'e Düşürülen Çoğunluk (Madde 70)

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 70. maddesinde yer alan "beşte dördünün" ibaresi "üçte ikisinin" şeklinde değiştirilmiştir. Buna göre yönetim planının değiştirilmesi için artık tüm kat maliklerinin beşte dördünün değil, üçte ikisinin oyu yeterli olacaktır.

Maddeye eklenen yeni fıkra uyarınca "Yönetim planlarının bu maddeye aykırı hükümleri uygulanmaz." Bu hüküm sayesinde mevcut yönetim planlarında "beşte dört çoğunluk" şartı yer alsa dahi, yeni kanuni oran olan üçte iki çoğunluk uygulanacaktır. Antalya'daki büyük ölçekli sitelerde yönetim planı güncellenmesi bu sayede önemli ölçüde kolaylaşacaktır.

Yapı Kooperatiflerinde Etap Tapu Devri Yasağı

1163 sayılı Kooperatifler Kanunu'na eklenen Ek Madde 6 ile yapı kooperatifleri için kritik bir kısıtlama getirilmiştir. İnşaatı tamamlayarak etaplar halinde yeniden inşaata başlayan yapı kooperatifleri, yaptıkları ve yapmayı planladıkları tüm inşaatlar tamamlanmadan, işyeri ve konutları ortaklarına tahsis etmiş olsalar dahi tahsis edilen gayrimenkullerin tapusunun devrini yapamayacaktır.

Bu hüküm, etap usulü ile yürütülen yapı kooperatiflerinde önceki etaplarda hak elde eden ortakların, sonraki etapların tamamlanmaması riskine karşı korunması amacını taşımaktadır. Antalya bölgesinde yapı kooperatifi aracılığıyla yatırım yapmayı planlayan kişilerin, kooperatifin etap programını ve toplam inşaat takvimini başvurudan önce dikkatle incelemesi gerekmektedir.

Kadastro Kanunu'nda Yeni Tanımlar — Fark, Yanılma Sınırı, Hata

3402 sayılı Kadastro Kanunu'nun 41. maddesinin başlığı "Hatalar ve düzeltme işlemleri" olarak değiştirilmiş; maddenin teknik içeriği yeniden yapılandırılmıştır. Antalya Tapu Sicil Müdürlükleri nezdinde sıklıkla gündeme gelen yüzölçümü ve sınır uyuşmazlıkları açısından bu değişiklik son derece önemlidir.

Geometrik durumları kesinleşmiş taşınmazlarda ölçü, sınırlandırma, tersimat ve hesaplamalardan doğan yanılma sınırı dışındaki farklar ilgilinin başvurusu veya kadastro müdürlüğünce re'sen düzeltilir. Yanılma sınırı içindeki farklar da aynı usulle düzeltilebilir. Düzeltme işlemi taşınmaz malikleri ile diğer hak sahiplerine tebliğ edilir; tebliğden itibaren otuz gün içinde sulh hukuk mahkemesinde dava açılmadığı takdirde düzeltme kesinleşir.

Tapu Kanunu'nda Değerleme Raporlarının Elektronik Aktarımı

2644 sayılı Tapu Kanunu'na eklenen Ek Madde 4 ile SPK ve BDDK tarafından yetkilendirilen değerleme kuruluşlarınca konut finansmanı ve sermaye piyasası mevzuatı gereğince düzenlenen değerleme raporlarının; raporu düzenleten kamu kurum ve kuruluşları, bankalar ve diğer finans kuruluşları tarafından raporun düzenlendiği tarihte Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü'ne elektronik ortamda ve bedelsiz olarak gönderilmesi zorunlu hale getirilmiştir. Antalya'da konut kredisi ile gerçekleştirilen yoğun gayrimenkul alım-satım işlemleri açısından bu hüküm, finans kuruluşlarına yeni bir operasyonel yükümlülük getirmektedir.

Toplu Konut Kanunu'nda Mesafeli Sözleşme ve Acele Kamulaştırma Yetkisi

2985 sayılı Toplu Konut Kanunu'nun 6. maddesine eklenen fıkralarla, taşınmaz satışlarına yönelik sözleşme öncesi başvuru evrakları, müzakere tutanakları ve diğer evraklar yazılı şekilde veya uzaktan iletişim araçları üzerinden mesafeli olarak, kimlik doğrulamaya imkân veren yöntemlerle düzenlenebilecektir. Bu hüküm, Antalya'daki yabancı yatırımcılar ve şehir dışında ikamet eden alıcılar için işlem kolaylığı sağlayacaktır.

Aynı Kanun'a eklenen Ek Madde 17 ile yeni yerleşim alanı olarak belirlenen sosyal konut alanı içerisinde bulunan kamu ve özel mülkiyete tabi tüm taşınmazlar için Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından devir veya acele kamulaştırma kararı alınabilecektir. Kamulaştırma işlemleri 2942 sayılı Kanun hükümleri çerçevesinde Bakanlık veya Toplu Konut İdaresi Başkanlığı tarafından yürütülecektir.

Hazine Taşınmazları Satışında Süre Uzatımı — 31 Aralık 2026

Kanunun Geçici Madde 1'i ile birçok Hazine taşınmazı satış mevzuatında başvuru ve ödeme süreleri 31 Aralık 2026 tarihine uzatılmıştır.

Geç başvuruda bulunan veya tebligattaki ödeme süresini kaçıranlar için satış bedeli, Türkiye İstatistik Kurumunun her ay belirlediği tüketici fiyat endeksi (TÜFE) aylık değişim oranları toplamında artırılarak hesaplanacaktır. Bu artış oranı, her yıl için yıllık kanuni faiz oranının iki katını aşamayacaktır.

Antalya İnşaat ve Gayrimenkul Sektörü Üzerindeki Pratik Etkiler

7579 sayılı Kanun, Antalya gibi yoğun yapılaşma ve yatırım çekilen şehirlerde özellikle dört alanda doğrudan sonuç doğuracaktır. Birincisi, hazır beton tedarik zinciri ve müteahhitlik belgesi denetimi sıkılaştığı için ruhsatsız yapılaşma maliyeti ciddi şekilde artmıştır. İkincisi, yangın güvenliği uzmanlığı yeni bir profesyonel hizmet alanı olarak Antalya iş dünyasının gündemine girmektedir.

Üçüncüsü, kat malikleri kurullarında yönetim planı değişikliği için aranan çoğunluğun düşürülmesi, Antalya'daki büyük site projelerinde kronik hale gelen yönetim planı uyuşmazlıklarını çözmeye katkı sağlayacaktır. Dördüncü ve son olarak, yapı kayıt belgesi sahipleri için tanınan ek satın alma süresi, imar barışı sürecinde geçmişte fırsat kaçıran Antalya bölgesindeki taşınmaz sahiplerine yeni bir başvuru penceresi açmaktadır.