Türkçe 
English 
Русский 
Anayasa Mahkemesi 12 Şubat 2026 tarihli ve 2026/38 sayılı kararıyla, 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu'nun 10. maddesinin sekizinci fıkrasında yer alan "Tescil hükmü kesin olup,..." ibaresini oybirliğiyle iptal etmiştir. Karar, kamulaştırma bedeli tespiti ve tescil davalarında verilen tescil hükmünün artık istinaf ve temyiz incelemesine açık hâle gelmesini sağlamaktadır.
İptal hükmü, kararın 21 Mayıs 2026 tarihli Resmî Gazete'de yayımlanmasından dokuz ay sonra, yani 21 Şubat 2027 tarihinde yürürlüğe girecektir. Bu süreç, taşınmaz maliklerinin mülkiyet hakkı bakımından önemli yeni güvenceler getirmektedir.
Karar Künyesi ve Genel Çerçeve
Anayasa Mahkemesi'nin söz konusu kararı, bir asliye hukuk mahkemesinin itiraz yoluyla yaptığı başvuru üzerine verilmiştir. Karar; 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu'nun, 19/4/2018 tarihli ve 7139 sayılı Kanun'la değiştirilen 10. maddesinin sekizinci fıkrasının sekizinci cümlesinde yer alan ibareye yöneliktir. Yüksek Mahkeme, ilgili ibarenin Anayasa'nın 13., 35. ve 46. maddelerine aykırı olduğunu tespit etmiştir. Antalya başta olmak üzere kamulaştırma davalarının yoğun görüldüğü illerde, bu kararın yansımalarının önemli olacağı değerlendirilmektedir.
Esas Numarası: 2025/190
Karar Numarası: 2026/38
Karar Tarihi: 12 Şubat 2026
Yayım Tarihi: 21 Mayıs 2026, Resmî Gazete Sayı 33260
Yürürlük Tarihi: 21 Şubat 2027 (Resmî Gazete yayımından 9 ay sonra)
Karar Niteliği: Oybirliğiyle iptal
Kararın gayrimenkul hukuku ve özellikle kamulaştırma uyuşmazlıkları bakımından önemi büyüktür. Antalya bölgesinde yoğun şekilde görülen kamulaştırma davalarında, maliklerin mülkiyet hakkının korunması yönünde önemli bir dönüşüm anlamına gelmektedir.
İptal Edilen Hüküm Nedir?
2942 sayılı Kanun'un 10. maddesi, kamulaştırma bedelinin tespiti ve tescil davasının usulünü düzenlemektedir. İptal edilen ibareye göre, mahkemenin taşınmazın idare adına tesciline ilişkin verdiği karar kesin nitelikteydi; yani bu karara karşı istinaf veya temyiz yolu kapalıydı. Taraflar yalnızca kamulaştırma bedeli yönünden kanun yoluna başvurabiliyordu.
Uygulamada Yaşanan Sorun
Bu düzenleme, taşınmaz malikleri açısından ciddi bir hak kaybı doğuruyordu. Tescil kararının kesin nitelik taşıması nedeniyle taşınmaz, bedel kesinleşmeden önce idare adına tapuda tescil ediliyordu. Malikin elinde yalnızca bedele itiraz hakkı kalıyor; ancak mülkiyet kaybı tamamlanmış sayılıyordu.
Bedele yönelik istinaf veya temyiz incelemesi sonucunda mahkemece belirlenen kamulaştırma bedelinin taşınmazın gerçek değerini yansıtmadığı tespit edilse dahi, tescil işlemi geri alınabilir nitelikte değildi. Bu durum, maliki ek davalar açmaya zorlamakta; tazminat veya iptal süreçleri yıllarca devam etmekteydi. Antalya'da görülen birçok kamulaştırma uyuşmazlığında, malikler yıllar süren bu çok başlı dava süreçlerinde önemli zaman ve maddi kayıplarla karşılaşmıştır.
Anayasa Mahkemesi'nin İptal Gerekçesi
Yüksek Mahkeme, iptal kararını üç ana eksende temellendirmiştir: mülkiyet hakkı, kamulaştırmanın anayasal öğeleri ve hukuki belirlilik ilkesi. Aşağıdaki başlıklar, kararın gerekçesini sistematik biçimde özetlemektedir.
Mülkiyet Hakkına Müdahalenin Boyutu (Anayasa m.35)
Anayasa'nın 35. maddesi mülkiyet hakkını güvence altına alır. Mahkemeye göre, "mülkten yoksun bırakma niteliği taşıyan kamulaştırma işlemi sonucu mahkemece idare adına verilen tescil kararının kesin nitelikte olduğunu düzenleyen itiraz konusu kuralla mülkiyet hakkına sınırlama getirildiği açıktır."
Mülkiyet hakkına yapılan her müdahale, Anayasa'nın 13. maddesindeki ölçütlere uygun olmalıdır. Bu ölçütler arasında kanunilik, Anayasa'nın sözüne uygunluk ve ölçülülük ilkeleri yer alır.
Peşin Ödeme ve Gerçek Karşılık Güvencesi (Anayasa m.46)
Anayasa'nın 46. maddesi, kamulaştırmanın iki temel anayasal güvencesini belirler:
- Gerçek karşılık güvencesi: Kamulaştırma bedeli, taşınmazın gerçek değerini yansıtmalıdır.
- Peşin ödeme güvencesi: Bedel, en geç taşınmazın idare adına tescil edildiği anda ödenmelidir.
Anayasa Mahkemesi, bu iki güvencenin birlikte değerlendirilmesi gerektiğini vurgulamıştır. Muammer Bulut kararına atıfla şu tespitte bulunmuştur: kamulaştırma bedelinin tek seferde ve en geç taşınmazın idare adına tescil edildiği anda ödenmesi gerekir. Aksi hâlde malikin mülkiyetten yoksun bırakılması, peşin ödeme güvencesini ihlal eder. Antalya bölgesinde tapu kayıtlarına geçen birçok kamulaştırma işleminde, bu güvencenin pratik karşılığının bulunmadığı sıkça gündeme gelmiştir.
Anayasa Mahkemesi, Esas 2025/190, Karar 2026/38, 12/2/2026:"Kuralın kapsamında mahkemenin tescil kararının kesin olması nedeniyle kamulaştırma bedelinin kesin olarak tespit edilip tamamı malike ödenmeksizin idare, taşınmazın mülkiyetini ve bu durumun doğal sonucu olarak taşınmazı kamulaştırma amacına uygun kullanma hakkını elde etmekte; malik ise mülkünü kaybetmektedir."
Hukuki Belirlilik ve Adil Denge
Kararda ayrıca Anayasa'nın 2. maddesindeki hukuk devleti ilkesi çerçevesinde hukuki belirlilik vurgulanmıştır. Antalya merkezli kamulaştırma davalarında uzun süredir tartışılan adil denge sorunu, Yüksek Mahkeme tarafından şu şekilde değerlendirilmiştir: kamulaştırma yoluyla mülkiyet hakkına getirilen sınırlamada, hedeflenen kamu yararı ile malikin bireysel yararı arasında gözetilmesi gereken adil denge, ancak malike taşınmazın gerçek karşılığının peşin ödenmesi suretiyle sağlanabilir.
Eski Düzenleme ile Yeni Durumun Karşılaştırılması
İptal kararının yürürlüğe girmesiyle birlikte kamulaştırma davalarının yapısı önemli ölçüde değişecektir. Aşağıdaki tablo, mevcut uygulama ile yeni dönem arasındaki temel farkları göstermektedir. Antalya bölgesindeki büyük altyapı projeleri, kentsel dönüşüm uygulamaları ve turizm yatırımları çerçevesinde gündeme gelen kamulaştırma süreçlerinde bu değişimin etkileri belirgin biçimde hissedilecektir.
| Konu | Eski Düzenleme (21 Şubat 2027 öncesi) | Yeni Düzenleme (21 Şubat 2027 sonrası) |
|---|---|---|
| Tescil Kararı Niteliği | Kesin hüküm — kanun yolu kapalı | Kanun yoluna açık — istinaf ve temyiz mümkün |
| Mülkiyetin İdareye Geçişi | Bedel kesinleşmeden mülkiyet idareye geçer | Bedelin gerçekliği denetlendikten sonra mülkiyet aktarımı |
| Malik İçin Hak Arama Yolu | Yalnızca bedel yönünden kanun yolu | Hem bedel hem tescil yönünden kanun yolu |
| Ek Dava İhtiyacı | Tazminat veya iptal davası açmak zorunluluğu | Tek dava içinde tam denetim imkânı |
| Anayasal Uyumluluk | m.13, m.35 ve m.46'ya aykırı bulundu | Anayasal güvencelerle uyumlu hâle gelir |
Yürürlük Tarihi ve Geçiş Dönemi
Anayasa Mahkemesi, iptal kararının doğuracağı hukuksal boşluğun kamu yararını ihlal edebileceği değerlendirmesiyle, kararın yürürlüğünü dokuz ay süreyle ertelemiştir. Bu erteleme, 6216 sayılı Kanun'un 66. maddesinin (3) numaralı fıkrası ile Anayasa'nın 153. maddesinin üçüncü fıkrasından kaynaklanan yasama tekniğine uygun bir tedbirdir.
Buna göre 21 Şubat 2027 tarihine kadar geçerli durum şudur: tescil kararının kesinliği yönünden mevcut hukuki düzen korunmaktadır. Bu süreç içinde yasama organının yeni bir düzenleme yapması beklenmektedir. Antalya bölgesinde devam eden kamulaştırma uyuşmazlıklarında, bu geçiş döneminin stratejik yönetimi büyük önem taşımaktadır.
Derdest Davalar Yönünden Değerlendirme
Hâlihazırda devam eden bedel tespiti ve tescil davaları bakımından, 21 Şubat 2027'den önce verilecek tescil kararları mevcut kurala tabi olmaya devam edecektir. Ancak Yüksek Mahkeme'nin iptal gerekçesi, bu davalarda Avrupa İnsan Hakları Mahkemesi içtihatları ve anayasa şikâyeti yoluyla bireysel başvuru bakımından önemli dayanaklar sunmaktadır. Antalya bölgesinde devam eden bedel uyuşmazlıklarında, bu hukuki dayanakların etkin kullanımı maliklerin lehine sonuçlar doğurabilir.
Malikler İçin Pratik Sonuçlar
İptal kararının yürürlüğe girmesiyle birlikte, taşınmaz maliklerinin kamulaştırma sürecindeki konumu önemli ölçüde güçlenecektir. Yeni dönemde malikler şu imkânlara sahip olacaktır:
- Tescil kararına itiraz: Mahkemenin tescil kararına karşı istinaf ve temyiz yolu açılacak; tescil işlemi ancak bedel kesinleştikten sonra tamamlanabilir hâle gelecektir.
- Mülkiyetin korunma süresi: Bedel uyuşmazlığı kanun yolunda devam ederken taşınmazın mülkiyeti malikte kalmaya devam edebilecektir.
- Daha az ek dava ihtiyacı: Ayrı tazminat veya iptal davaları açma zorunluluğu büyük ölçüde ortadan kalkacaktır.
- Müzakere gücü: İdarenin satın alma usulü aşamasındaki teklifleri karşısında malikin pazarlık pozisyonu güçlenecektir.
Antalya'da Kamulaştırma Davalarının Yoğunluğu
Antalya, turizm yatırımları, altyapı projeleri ve imar değişiklikleri nedeniyle Türkiye'nin kamulaştırma davalarının en yoğun görüldüğü illerden biridir. Antalya Adliyesi'nde her yıl yüzlerce bedel tespiti ve tescil davası açılmaktadır. Yüksek Mahkeme'nin bu kararı, Antalya bölgesindeki taşınmaz maliklerini doğrudan etkileyen bir hukuki dönüşüm anlamına gelmektedir.
Yabancı Malikler Açısından Değerlendirme
Antalya'da taşınmaz sahibi olan yabancı uyruklu malikler de bu karardan önemli ölçüde etkilenecektir. Yabancıların mülkiyet edinimi 2644 sayılı Tapu Kanunu'nun 35. maddesi çerçevesinde düzenlenmiş olup; kamulaştırma süreci yerli ve yabancı malikler bakımından eşit hükümlere tabidir. Antalya, Türkiye'de yabancı uyruklu gerçek kişilerin en çok taşınmaz edindiği iller arasında ilk sırada yer almaktadır.
Antalya bölgesinde özellikle yatırım amaçlı taşınmaz edinen yabancı malikler için kamulaştırma süreci, hem yatırımın korunması hem de gerçek karşılığın tahsili bakımından kritik öneme sahiptir. Yabancı maliklerin Türkiye'deki kamulaştırma davalarında temsilini sağlayan Antalya merkezli hukuk büroları, yeni dönemin getirdiği güvenceleri müvekkillerinin lehine kullanma imkânı bulacaktır.
Türkiye'nin taraf olduğu ikili yatırım anlaşmaları (BIT'ler) çerçevesinde, kamulaştırma süreçlerinde gerçek karşılığın peşin ödenmesi uluslararası bir yükümlülük olarak da kabul edilmektedir. Anayasa Mahkemesi'nin söz konusu kararı, iç hukukun bu uluslararası standartlarla uyumunu güçlendirmektedir.
İdareler Açısından Beklenen Etkiler
İptal kararı yalnızca malikler için değil, kamulaştırma yetkisini kullanan idareler için de önemli sonuçlar doğuracaktır. Antalya'da faaliyet gösteren büyükşehir belediyesi, ilçe belediyeleri, karayolları, DSİ ve diğer kamulaştırma yetkili idareleri yeni dönemde şu hususlara dikkat etmek durumundadır:
- Bilirkişi raporlarının taşınmazın gerçek değerini yansıtacak titizlikte hazırlanması.
- Satın alma usulünde teklif edilen bedellerin piyasa gerçekleriyle uyumlu olması.
- Kamulaştırma sürecinin uzayabileceği gözetilerek proje takvimlerinin gözden geçirilmesi.
- İdarenin kıymet takdir komisyonu çalışmalarının daha kapsamlı belgelendirilmesi.
Yargılama Süreçlerinde Beklenen Değişim
İptal hükmünün yürürlüğe girmesiyle birlikte istinaf mahkemelerinin ve Yargıtay'ın kamulaştırma davalarındaki iş yükünün artması beklenmektedir. Antalya Bölge Adliye Mahkemesi'nin ilgili hukuk daireleri başta olmak üzere, asliye hukuk mahkemelerinde verilen tescil kararlarının kanun yolu denetimine açılması, içtihat birliğinin sağlanması bakımından da olumlu bir gelişmedir. Antalya'daki tapu sicil müdürlüklerinde kamulaştırma şerhi ve tescil işlemleri yönünden de pratik değişiklikler yaşanacaktır.
Anayasa Şikâyeti Yoluyla Bireysel Başvuru İmkânı
İptal kararının yürürlüğe girmesinden önce verilmiş ve kesinleşmiş tescil kararları nedeniyle mülkiyet hakkı ihlal edildiği iddiasında bulunan malikler, Anayasa Mahkemesi'ne bireysel başvuru hakkını kullanabilirler. Söz konusu başvurularda Yüksek Mahkeme'nin 2026/38 sayılı kararındaki gerekçeler güçlü bir dayanak teşkil etmektedir.
Antalya'da faaliyet gösteren avukatların derdest dosyalarında bu hususu değerlendirmesi, müvekkillerin hak kayıplarının önlenmesi bakımından önem taşır. Bireysel başvuru süresinin otuz gün olduğu unutulmamalıdır.
