Türkçe 
English 
Русский 
Arsa payı düzeltme davası, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 3. maddesi uyarınca bağımsız bölümlere tahsis edilen arsa paylarının gerçek değerleriyle orantısız olması hâlinde, bu payların yeniden düzenlenmesi amacıyla açılan davadır. Arsa payı, bağımsız bölümün ana taşınmaz üzerindeki mülkiyet hakkının kapsamını, ortak giderlere katılım borcunu ve kentsel dönüşüm sürecindeki hak sahipliğini doğrudan belirler.
Bu rehberde Antalya'da arsa payı düzeltme davası süreci, kuruluş anındaki değer esası, bilirkişi incelemesinin teknik parametreleri, taraf teşkili zorunluluğu ve kentsel dönüşümde arsa payının stratejik önemi güncel Yargıtay kararları ışığında kapsamlı şekilde ele alınmaktadır.
Arsa Payı Kavramı ve Adil Dağılım İlkesi
Arsa payı, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 2. maddesinde tanımlandığı üzere arsanın kat mülkiyeti veya kat irtifakı esaslarına göre bağımsız bölümlere tahsis edilen ortak mülkiyet payını ifade eder. Bu pay sadece matematiksel bir oran değil, aynı zamanda malikin ana taşınmaz üzerindeki mülkiyet hakkının kapsamını, ortak giderlere katılım borcunu ve oylama süreçlerindeki irade gücünü belirleyen hukuki bir pusuladır. Antalya'da kat mülkiyeti kapsamındaki taşınmazlarda arsa payının gerçeğe aykırı veya adaletsiz belirlenmiş olması, malikin mülkiyet hakkının özüne müdahale teşkil etmektedir.
Arsa payı, bağımsız bölümden ayrı olarak devredilemez, rehnedilemez ve miras yoluyla bağımsız bölümden bağımsız olarak intikal edemez. KMK'nın 3. maddesi uyarınca arsa payları, bağımsız bölümlerin kat irtifakının kurulduğu tarihteki değerleri ile orantılı olarak tahsis edilmelidir. Bu orantılılık sağlanmadığında her kat maliki arsa payının düzeltilmesi için mahkemeye başvurabilir.
Arsa Payı Tahsisinde Orantılılık Prensibi
Arsa payı tahsisinde esas alınan temel ilke, her bağımsız bölümün ana taşınmaz içerisindeki ekonomik değerinin, o bölüme özgülenen pay ile doğru orantılı olmasıdır. Antalya bölgesinde gayrimenkul uyuşmazlıklarında sıklıkla karşılaşılan hata, tüm bağımsız bölümlere sadece metrekare bazlı veya eşit şekilde pay dağıtılmasıdır. Oysa aynı metrekareye sahip iki daireden birinin deniz manzaralı ve güney cepheli olması, diğerinin bodrum katta kalması bu iki birimin değerlerinin farklı olmasını zorunlu kılar.
Yargıtay 18. Hukuk Dairesi, 2014/13454 E., 2015/4405 K., 26.03.2015 Tarihli İlamKat mülkiyeti, bu mülkiyete konu olan anayapının bağımsız bölümlerinden her birine kat irtifakının kurulduğu tarihteki, doğrudan doğruya kat mülkiyetine geçilme hâlinde ise bu tarihteki değeri ile oranlı olarak tahsis edilen arsa payının ortak mülkiyet esaslarına göre açıkça gösterilmesi suretiyle kurulur. Arsa paylarının bağımsız bölümlerin değeri ile oranlı olarak tahsis edilmediği hâllerde, her kat maliki veya kat irtifakı sahibi arsa payının düzenlenmesi için mahkemeye başvurabilir.
Kuruluş Anındaki Değer Esası
Arsa payı düzeltme davalarında en sık karşılaşılan yanılgı, değerlemenin dava tarihindeki piyasa koşullarına göre yapılması gerektiği düşüncesidir. Oysa kat mülkiyeti hukuku statik bir başlangıç noktasını esas alır. Arsa payları, yapının inşa edildiği veya kat irtifakının tesis edildiği andaki verilerle dondurulmuş birer değer temsilidir. Antalya'da açılan arsa payı düzeltme davalarında da mahkemeler, taşınmazın bugünkü lüks donanımlarını veya çevresindeki sonradan oluşan rant artışlarını değil, tapu sicilinde tescilin yapıldığı tarihteki objektif kriterleri dikkate almaktadır.
Yargıtay 20. Hukuk Dairesi, 2017/3927 E., 2017/8667 K., 31.10.2017 Tarihli İlamBağımsız bölümlerin cinsi, bulunduğu kat, alanı, ısınma sistemi, aydınlanması, mimari kullanımı ve konumu, cephesi ve manzarası gibi hususlar değerlendirme için esas alınır; değerlendirmeye esas alınacak tarihten sonraki imar durumu ile cins ve manzara değişiklikleri, bakım ve onarım çalışmaları sebebiyle meydana gelen değer artış ve eksilmeleri dikkate alınmaz.
Hatalı Arsa Payı Dağılımının Mülkiyet Güvencesine Etkisi
Arsa paylarının hatalı belirlenmesi, maliklerin özellikle kentsel dönüşüm veya yapının tamamen yıkılması gibi durumlarda telafisi imkânsız zararlara uğramasına yol açar. Bir bina yıkıldığında mülkiyet arsa paylı mülkiyete dönüşür ve maliklerin arsa üzerindeki hak sahipliği tapudaki arsa payı oranında belirlenir. KMK madde 16 ve 20 uyarınca kat malikleri, ortak giderlere katılım borçlarına da arsa payı oranında sahiptir. Antalya'daki taşınmazlarda hatalı bir arsa payı dağılımı, bir malikin daha az hizmet aldığı hâlde daha fazla aidat ödemesine sebebiyet verebilir.
Yargıtay 18. Hukuk Dairesi, 2006/1671 E., 2006/2628 K., 03.04.2006 Tarihli İlamKat irtifaklı anataşınmazda bağımsız bölümlerden her birine kat irtifakının kurulduğu tarihteki değeri ile oranlı olarak tahsis edilen arsa payının hatalı olması hâlinde, her kat irtifak sahibinin arsa paylarının yeniden düzenlenmesi için mahkemeye başvurabileceği ve her bağımsız bölüm malikinin hukuki yararı bulunmaktadır.
Yargıtay 5. Hukuk Dairesi, 2022/2285 E., 2022/5803 K., 30.03.2022 Tarihli İlamKat irtifakı veya kat mülkiyetinin kurulması sırasında arsa payları bizzat kendileri tarafından düzenlenmiş olan kat maliki veya maliklerinin sonradan arsa paylarının düzeltilmesini istemekte iyiniyetli olup olmadıklarının ve ayrıca arsa paylarının düzeltilmesini isteyen kat malikinin bu isteminde korunmaya değer bir hukuki yararının bulunup bulunmadığının mahkemece dikkatle değerlendirilmesi gerekir.
Bir malik kat irtifakı kurulurken arsa paylarını bizzat belirlemiş veya bu belirleme sürecine rızasıyla dahil olmuşsa, yıllar sonra bu oranların hatalı olduğunu ileri sürmesi TMK m. 2 anlamında dürüstlük kuralına aykırılık teşkil edebilir. Mahkeme, davacının kuruluş sürecindeki rolünü araştırarak iyiniyet değerlendirmesi yapmak zorundadır.
Taşınmaz Değerlemesinde Esas Alınan Teknik Parametreler ve Bilirkişi İncelemesi
Arsa payı düzeltme davalarında mahkemenin hukuki denetimi teknik bir temele dayanmak zorundadır. KMK'nın 3. maddesi arsa paylarının bağımsız bölümlerin değeri ile oranlı tahsisini emrederken, bu değerin hangi kriterlere göre ve hangi zaman diliminde belirleneceğini de teknik bir çerçeveye oturtmuştur. Antalya'da bu davalar kapsamında görevlendirilen bilirkişi heyetleri, her bir bağımsız bölümün kuruluş tarihindeki ekonomik değerini bilimsel metodolojilerle analiz etmektedir.
Değerlemeyi Etkileyen Objektif Unsurlar
Bir bağımsız bölümün değerini belirleyen unsurlar, o bölümün ana yapı içerisindeki şerefiyesini ve kullanım konforunu doğrudan etkileyen parametrelerdir. Antalya Adliyesinde görülen arsa payı düzeltme davalarında mahkemeler, her bağımsız bölümün cinsi, katı, alanı, cephesi, manzarası ve ısınma sistemi gibi kriterleri tek tek irdelemektedir.
Yargıtay 18. Hukuk Dairesi, 2014/13454 E., 2015/4405 K., 26.03.2015 Tarihli İlamArsa paylarının düzeltilebilmesi için kat mülkiyetinin kurulduğu tarihte ilgili bağımsız bölümün o tarihteki cinsi, bulunduğu kat, alanı, ısınma sistemi, aydınlanması, mimari kullanımı ve konumu, cephesi ve manzarası gibi hususlar dikkate alınırken bir yanlışlık yapıldığının açıkça ortaya konulması gerekir.
| Değerleme Kriteri | Açıklama | Değerlemeye Etkisi | Sonradan Değişiklik Dikkate Alınır mı? |
|---|---|---|---|
| Bağımsız Bölümün Cinsi | Mesken, dükkan, depo, ofis ayrımı | Caddeye cepheli dükkan, üst kattaki meskenden yüksek değerlendirilir | Hayır — kuruluş tarihindeki cins esas alınır |
| Bulunduğu Kat | Bodrum, zemin, ara kat, çatı katı | Üst katlar genellikle daha yüksek şerefiyeye sahiptir | Hayır — sonradan eklenen asansör vb. dikkate alınmaz |
| Alan (Metrekare) | Bağımsız bölümün brüt ve net kullanım alanı | Tek başına yeterli kriter değildir; diğer unsurlarla birlikte değerlendirilir | Hayır — sonradan yapılan genişletmeler hariçtir |
| Cephe ve Manzara | Güney, kuzey, deniz veya şehir manzarası | Antalya'da deniz manzaralı bölümlerin şerefiyesi belirgin şekilde yüksektir | Hayır — sonradan kapanan manzara dikkate alınmaz |
| Isınma ve Aydınlanma | Merkezi sistem, doğalgaz, güneş alma süresi | Doğal aydınlanma ve ısınma kapasitesi değeri artırır | Hayır — sonradan eklenen ısıtma sistemleri hariçtir |
| Mimari Kullanım ve Konum | Antalya Tapu Sicil Müdürlüğü kayıtlarındaki projeye uygun kullanım biçimi | Ticari kullanıma elverişli bölümler daha yüksek değerlendirilir | Hayır — sonradan yapılan tadilat dikkate alınmaz |
Sonradan Oluşan Değişikliklerin Değerleme Dışı Tutulması
Arsa payı düzeltme davalarının en kritik usuli kuralı zaman unsurudur. Değerleme yapılırken dava tarihi değil, kat irtifakı veya kat mülkiyetinin kurulduğu tarih esas alınır. Binanın inşa edildiği tarihten yıllar sonra bölgeye metro gelmesi, yan parselin parka dönüştürülmesi veya imar planı değişikliği ile ek kat haklarının doğması, geçmişteki arsa payı dağıtımının hatalı olduğunu göstermez.
Yargıtay 5. Hukuk Dairesi, 2020/9600 E., 2021/13198 K., 16.11.2021 Tarihli İlamBağımsız bölümlerin cinsi, bulunduğu kat, alanı, ısınma sistemi, aydınlanması, mimari kullanımı ve konumu, cephesi ve manzarası gibi hususlar değerlendirme için esas alınır; değerlendirmeye esas alınacak tarihten sonraki imar durumu ile cins ve manzara değişiklikleri, bakım ve onarım çalışmaları sebebiyle meydana gelen değer artış ve eksilmeleri dikkate alınmaz.
Yargıtay 5. Hukuk Dairesi, 2024/10992 E., 2025/4077 K., 25.03.2025 Tarihli İlamKat irtifakının kurulduğu 1958 tarihinde bağımsız bölümlerin değerinde ve dolayısıyla arsa paylarının tespitinde dikkate alınmayan, bu nedenle arsa payları arasında orantısızlığa yol açan somut ve haklı nedenler ortaya konulmamıştır.
Bilirkişi Heyetince Hazırlanan Mukayeseli Raporların Belirleyici Rolü
Arsa payı düzeltme davası niteliği gereği teknik bir davadır. Hâkim hukuki bilgisiyle uyuşmazlığı yönlendirse de, değerleme ve oranlama noktasında uzman bilirkişilerin görüşüne başvurmak zorundadır. Yargıtay, soyut ve genel ifadeler içeren, hesaplama yöntemini göstermeyen ve bağımsız bölümler arasında somut mukayese yapmayan raporları bozma sebebi saymaktadır. Antalya ilinde görevlendirilen bilirkişi heyetleri, genellikle bir mimar, bir inşaat mühendisi ve bir gayrimenkul değerleme uzmanından oluşmaktadır.
Yargıtay 5. Hukuk Dairesi, 2022/1723 E., 2022/4759 K., 16.03.2022 Tarihli İlam1992 yılında kat irtifakı kurulan dava konusu taşınmazda bu tarihte bağımsız bölümlerin değerinde orantısızlığa yol açan somut ve haklı nedenleri belirlemeyen, soyut ve genel ifadeli bilirkişi raporu hükme esas alınamaz.
Yargıtay 5. Hukuk Dairesi, 2023/12087 E., 2024/2690 K., 05.03.2024 Tarihli İlamAlınan uzman bilirkişi raporunda değerlendirmenin kat irtifakı tesisi tarihine göre yapıldığına ilişkin hiçbir somut veri bulunmamaktadır. Her bir bağımsız bölümün cinsi, bulunduğu kat, alanı, ısıtma ve aydınlatma süreleri, mimari kullanımı ve konumu, cephesi, manzarası gibi hususların yeniden değerlendirilmesi için bilirkişi kurulundan ek rapor alınması gerekmektedir.
Mukayeseli rapor, her bağımsız bölümün değerini ayrı ayrı hesaplamalı ve toplam değer içerisindeki payını yeni arsa payı oranına dönüştürmelidir. Bilirkişinin, taşınmazın bulunduğu bölgedeki eski emlak kayıtlarını, benzer binaların kuruluş tarihindeki satış değerlerini ve mimari projedeki detayları titizlikle analiz etmesi gerekmektedir.
Dava Sürecinde Usuli Güvenceler ve Taraf Teşkili Zorunluluğu
Arsa payı düzeltme davaları, mülkiyet hakkının özüne dokunan ve anayasal güvence altındaki hak arama hürriyetinin usul kurallarıyla şekillendiği karmaşık bir yargılama türüdür. Bir bağımsız bölümün arsa payındaki değişiklik, matematiksel bir zorunluluk olarak diğer tüm bağımsız bölümlerin paylarını da etkiler. Bu durum, davanın yalnızca davacı ile bir kısım davalı arasında görülmesini imkânsız kılarak mecburi dava arkadaşlığı ve taraf teşkilini ön plana çıkarır. Antalya'da açılan arsa payı düzeltme davalarında taraf teşkilindeki en ufak bir eksiklik, davanın esasına girilmeden usulden reddine sebebiyet vermektedir.
Husumetin Tüm Kat Maliklerine ve Hak Sahiplerine Yöneltilmesi
Arsa payı düzeltme davasının en temel usuli özelliği, taraf teşkilinin sağlanması noktasındaki mutlak zorunluluktur. Mahkemenin vereceği karar taşınmazdaki tüm bağımsız bölümlerin tapu kaydını doğrudan değiştireceği için, mülkiyet hakkı sahibi olan her bir kat malikinin davada taraf olarak yer alması gerekir. Taraf teşkilinin kapsamı kuru mülkiyet sahipleri ile sınırlı değildir; intifa hakkı sahipleri gibi sınırlı ayni hak sahiplerinin de yargılama sürecine dahil edilmesi zorunludur.
Yargıtay 20. Hukuk Dairesi, 2017/3927 E., 2017/8667 K., 31.10.2017 Tarihli İlam8 nolu bağımsız bölüm intifa hakkı sahiplerinin davada taraf olması gerektiği düşünülmeden karar verilmiş olması bozmayı gerektirmiştir.
Yargıtay 20. Hukuk Dairesi, 2017/4640 E., 2017/7986 K., 18.10.2017 Tarihli İlamİntifa hakkı sahiplerinin davada taraf olması gerektiği düşünülmeden karar verilmiş olması bozmayı gerektirmiştir.
İspat Yükü ve Somut Delillerin Sunulması
Arsa payı düzeltme davalarında ispat yükü, arsa paylarının bağımsız bölümlerin değerleriyle orantısız olduğunu iddia eden davacı tarafa aittir. Davacı, kat irtifakı veya kat mülkiyetinin kurulduğu tarihte mevcut olan değerleme hatalarını somut verilerle ortaya koymak zorundadır. Antalya'daki yargılama pratiğinde güncel piyasa koşullarının veya binada sonradan yapılan lüks imalatların ispat vasıtası olarak kullanılamayacağı mahkemelerce açıkça vurgulanmaktadır.
Yargıtay 5. Hukuk Dairesi, 2023/2971 E., 2023/8796 K., 11.10.2023 Tarihli İlamArsa payları arasında orantısızlık olduğu hususunun ispat edilemediği, taşınmaza ait kat mülkiyeti ve kat irtifakı tesisi belgeleri birlikte değerlendirildiğinde davanın reddine karar verilmesi yerindedir.
İspat sürecinde iyiniyet ve hukuki yarar kavramları birer usuli engel olarak karşıya çıkabilir. Davacı kat irtifakını bizzat kuran veya o tarihte payların dağılımına rıza gösteren bir kişi ise, yıllar sonra bu payların hatalı olduğunu ileri sürmesi TMK m. 2 anlamında dürüstlük kuralına aykırılık teşkil edebilir. Kendi kusuruna veya rızasına dayanarak hak elde etmeye çalışmak hukukun genel ilkeleriyle bağdaşmaz.
Tapu Sicilindeki Kayıtların Hukuka Uygun Hâle Getirilmesi
Yargılama sonucunda mahkeme arsa paylarının orantısız olduğuna kanaat getirirse, mevcut tapu kayıtlarının iptali ile yeni belirlenen payların tesciline karar verir. Hükmün kurulma biçimi, infaz hukuku ve tapu sicilinin aleniyeti ilkesi açısından kritik önem arz eder. Mahkeme kararı, her bir bağımsız bölümün yeni payını net bir şekilde gösteren ve tapu müdürlüğünce doğrudan uygulanabilecek nitelikte olmalıdır. Antalya Tapu Sicil Müdürlüğü nezdinde infaz edilecek kararların açık ve tereddüte yer vermeyecek şekilde kurulması, hukuki güvenliğin teminatıdır.
Yargıtay 20. Hukuk Dairesi, 2017/2774 E., 2017/10253 K., 06.12.2017 Tarihli İlamHükmün sonuç kısmında, gerekçeye ait herhangi bir söz tekrar edilmeksizin taleplerden her biri hakkında verilen hükümle, taraflara yüklenen borç ve tanınan hakların sıra numarası altında açık, şüphe ve tereddüt uyandırmayacak şekilde gösterilmesi gereklidir. Hangi bağımsız bölümün arsa payının hangi oranda düzeltilmiş olduğu belirtilmemiştir.
Kentsel Dönüşüm Sürecinde Arsa Payı Düzeltmenin Stratejik Önemi
Kentsel dönüşüm süreci, yalnızca eski binaların yıkılıp yerine yenilerinin yapılması değil, aynı zamanda mülkiyet haklarının yeniden dağıtıldığı hukuki bir dönemeçtir. 6306 sayılı Kanun kapsamında yürütülen bu süreçte maliklerin yeni projede sahip olacakları bağımsız bölümlerin büyüklüğü, konumu ve değeri doğrudan mevcut tapu kaydındaki arsa payı oranına göre belirlenmektedir. Antalya'da kentsel dönüşüm kapsamında riskli yapı tespiti yapılan binalarda arsa payı orantısızlığının giderilmesi, mülkiyet hakkının korunması açısından hayati bir hamledir.
Yıkım ve Yeniden Yapım Süreçlerinde Paylaşım Adaleti
Kentsel dönüşümde binanın yıkılmasıyla birlikte mülkiyet kat mülkiyeti vasfından çıkarak arsa paylı mülkiyet hâline dönüşür. Bu aşamada binanın fiziki varlığı sona erdiği için artık katlar veya cepheler değil, yalnızca tapudaki arsa payı oranları konuşur. Antalya bölgesinde kentsel dönüşüm projelerinde en üst kattaki deniz manzaralı daire ile bodrum kattaki daireye aynı arsa payı verilmiş olması, yıkım sonrası ciddi hak kayıplarına yol açabilmektedir.
Yargıtay 20. Hukuk Dairesi, 2017/3927 E., 2017/8667 K., 31.10.2017 Tarihli İlam634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 3. maddesinde kat mülkiyetinin, bağımsız bölümlerin kat irtifakının kurulduğu tarihteki değeri ile oranlı olarak tahsis edilen arsa payının ortak mülkiyet esaslarına göre açıkça gösterilmesi suretiyle kurulacağı hükme bağlanmıştır. Arsa payı düzenlemesinin ilk şartı, arsa paylarının bağımsız bölümlerin değerleriyle oransız olarak belirlenmiş olmasıdır.
Zamanaşımı İstisnası ve Hak Arama Özgürlüğü
Arsa payı düzeltme davasının en önemli usuli avantajı, herhangi bir hak düşürücü süreye veya zamanaşımına tabi olmamasıdır. Mülkiyet hakkı anayasal bir hak olup süreyle sınırlandırılamaz. Ancak taşınmazın uzun yıllar boyunca mevcut paylarla kullanılmış olması, iyiniyet ve hukuki yarar tartışmalarını beraberinde getirmektedir. Kentsel dönüşümün gündeme gelmesiyle birlikte açılan arsa payı düzeltme davalarında mahkemeler, kuruluş anındaki hatanın açık ve somut şekilde ispatlanmasını aramaktadır.
Yargıtay 18. Hukuk Dairesi, 2014/19475 E., 2015/9812 K., 09.06.2015 Tarihli İlamArsa paylarının bağımsız bölümlerin değeri ile oranlı olarak tahsis edilmediği hâllerde her kat maliki veya kat irtifakı sahibi arsa payının düzenlenmesi için mahkemeye başvurabilir. Bağımsız bölümlerin kat mülkiyetinin kurulduğu tarihteki değerlerinin tapu sicilinde kayıtlı arsa paylarında düzeltilmesi gereken bir yanlışlık olduğu bilirkişi kurulunca açıkça saptanmadığı takdirde davanın reddine karar verilmesi gerekmektedir.
Gayrimenkul Yatırımlarının Korunmasında Arsa Payı Düzeltmenin Ekonomik Katkısı
Arsa payı yalnızca bir mülkiyet oranı değil, aynı zamanda taşınmazın ekonomik değerinin ve yatırım potansiyelinin bir göstergesidir. Kentsel dönüşüm projelerinde müteahhitlerle yapılan kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde maliklere verilecek yeni dairelerin şerefiye farkları veya nakdi ödemeler genellikle arsa payı üzerinden hesaplanır. Antalya ilinde hızla artan kentsel dönüşüm uygulamaları göz önüne alındığında, hatalı arsa payının malikin gelecekteki yatırım getirisinden mahrum kalmasına neden olacağı açıktır.
Arsa payı düzeltme davası neticesinde elde edilen yeni paylar, malikin sadece kentsel dönüşümde daha adil bir metrekare dağılımı elde etmesini sağlamaz; aynı zamanda anataşınmazın ortak giderlerine katılım oranını da adilleştirerek uzun vadeli ekonomik kazanç sağlar. Bu sürecin Antalya'da gayrimenkul hukuku alanında uzmanlaşmış avukatlar ve teknik bilirkişiler eşliğinde yürütülmesi, mülkiyet hakkının hiçbir şüpheye yer bırakmayacak şekilde korunması adına elzemdir.
Arsa payı düzeltme davası, kentsel dönüşümün karmaşık mülkiyet ilişkileri içinde malikin elindeki en güçlü hukuki araçtır. Taşınmazın kuruluş anındaki gerçek değerinin tapu siciline yansıtılması, sadece geçmişteki bir hatanın telafisi değil, gelecekte inşa edilecek yeni yaşam alanındaki hak sahipliğinin de teminatıdır.
Arsa Payı Düzeltme Davası Hakkında Sıkça Sorulan Sorular
Arsa payı düzeltme davası nedir?
Arsa payı düzeltme davası, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 3. maddesi uyarınca bağımsız bölümlere tahsis edilen arsa paylarının gerçek değerleriyle orantısız olması hâlinde, bu payların yeniden düzenlenmesi için açılan davadır. Her kat maliki veya kat irtifakı sahibi bu davayı açma hakkına sahiptir.
Arsa payı düzeltme davasında değerleme hangi tarihe göre yapılır?
Değerleme, dava tarihine göre değil kat irtifakının veya kat mülkiyetinin kurulduğu tarihe göre yapılır. Yargıtay 20. Hukuk Dairesi'nin 2017/3927 E. sayılı kararında kuruluş tarihinden sonraki imar değişiklikleri, manzara kayıpları veya tadilat çalışmalarının değerlendirmede dikkate alınmayacağı açıkça belirtilmiştir.
Arsa payı düzeltme davasında kimler taraf olarak gösterilmelidir?
Anataşınmazdaki tüm kat malikleri mecburi dava arkadaşı olarak davada taraf olmalıdır. Ayrıca intifa hakkı sahipleri gibi sınırlı ayni hak sahiplerinin de davaya dahil edilmesi zorunludur. Yargıtay 20. Hukuk Dairesi'nin 2017/3927 E. sayılı kararında intifa hakkı sahibinin taraf gösterilmemesinin bozma sebebi oluşturduğu belirtilmiştir.
Antalya'da arsa payı düzeltme davası hangi mahkemede açılır?
Arsa payı düzeltme davası, taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinde açılır. Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir ve tarafların anlaşmasıyla dahi başka bir mahkemede görülemez.
Arsa payı düzeltme davasında zamanaşımı var mıdır?
Arsa payı düzeltme davası herhangi bir hak düşürücü süreye veya zamanaşımına tabi değildir. Mülkiyet hakkı anayasal güvence altında olup süreyle sınırlandırılamaz. Ancak Yargıtay 5. Hukuk Dairesi'nin 2022/2285 E. sayılı kararında kat irtifakını bizzat kuran maliklerin sonradan dava açmasının dürüstlük kuralı çerçevesinde sorgulanabileceği belirtilmiştir.
Kentsel dönüşümde arsa payı neden önemlidir?
Bina yıkıldığında mülkiyet arsa paylı mülkiyete dönüşür ve maliklerin yeni projede alacakları bağımsız bölümler tapudaki arsa payı oranına göre belirlenir. Antalya'da kentsel dönüşüm sürecinde hatalı arsa payı, malikin daha az metrekare almasına veya daha az tazminat elde etmesine neden olur.
Bilirkişi raporu arsa payı düzeltme davasında nasıl hazırlanmalıdır?
Bilirkişi heyeti, kuruluş tarihindeki piyasa rayiçlerini araştırmalı, her bağımsız bölümün cinsi, katı, alanı, cephesi, manzarası ve ısınma sistemi gibi unsurlarını puanlamalı ve mevcut paylarla matematiksel bir karşılaştırma yapmalıdır. Yargıtay 5. Hukuk Dairesi'nin 2022/1723 E. sayılı kararında soyut ve genel ifadeli bilirkişi raporlarının hükme esas alınamayacağı belirtilmiştir.
İlgili hizmet sayfası: Antalya gayrimenkul avukatı
