Türkçe 
English 
Русский 
4 Şubat 2026 tarihli yönetmelik değişikliği, kentsel dönüşümde karar alma eşiğini arsa payı oranında salt çoğunluğa (%50+1) düşürerek, riskli yapıların ivedilikle yenilenmesini hedefleyen köklü bir paradigma değişimi getirmiştir. Bu düzenleme ile riskli yapıların yıkımı, yeni inşaat projelerinin onaylanması, parsellerin tevhidi ve kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin akdedilmesi salt çoğunlukla mümkün hale gelmiştir.
Bu rehberde Antalya'da salt çoğunluk esaslı kentsel dönüşüm sürecinin tüm aşamaları; riskli yapı tespiti, karar alma mekanizmaları, azınlık haklarının tasfiyesi, sözleşme feshi ve tapu teslimi güncel Danıştay kararları ve Anayasa Mahkemesi içtihatları ışığında kapsamlı şekilde ele alınmaktadır.
Kentsel Dönüşümde Yeni Dönem: Salt Çoğunluk Eşiği ve Riskli Yapı Tespit Süreçleri
4 Şubat 2026 tarihli Resmi Gazete'de yayımlanan yönetmelik değişikliği, eski düzenlemede aranan üçte iki (2/3) çoğunluk şartının yerini arsa payı oranında salt çoğunluk (%50+1) esasına bırakmıştır. Bu değişiklik, mülkiyet hakkının kullanımında sosyal sorumluluk ve kamu güvenliği ilkelerinin öncelenmesi anlamına gelir. Antalya'da deprem riski altındaki yapıların dönüştürülmesi sürecinde bu yeni eşik, projelerin yıllarca sürüncemede kalmasını engelleyen en kritik yasal düzenleme olarak uygulanmaktadır.
4 Şubat 2026 öncesinde kentsel dönüşüm kararları için arsa payının en az 2/3 çoğunluğu gerekirken, yeni düzenleme ile arsa payı oranında salt çoğunluk (%50+1) yeterli hale gelmiştir. Bu değişiklik, riskli yapıların yıkımı, yeni inşaat projelerinin onaylanması, parsellerin tevhidi, ifraz ve tapu tescil işlemleri ile kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin akdedilmesi için geçerlidir.
Danıştay 6. Dairesi, 2020/10800 E., 2022/1325 K., 10.02.2022 Tarihli İlamKentsel dönüşümü duraksamaya yer vermeden, uygulama işlemlerini sürüncemede bırakmadan gerçekleştirmek için dönüşümü isteyen çoğunluktaki maliklerin haklarını koruyarak, azınlıkta kalan maliklerin de mülkiyet hakkını ihlal etmeden yapıldığı sonucuna varılmaktadır.
Riskli Yapı Tespit Raporunun Alınması ve İtiraz Mekanizmaları
Riskli yapı tespiti, 6306 sayılı Kanun uyarınca yapı malikleri, kanuni temsilcileri veya Bakanlıkça lisanslandırılmış kurum ve kuruluşlar aracılığıyla gerçekleştirilir. Tespit süreci, yapının taşıyıcı sistem özelliklerinin, malzeme kalitesinin ve deprem dayanımının laboratuvar ortamında analiz edilmesini içerir. Antalya Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü'ne sunulan raporların, Bakanlıkça belirlenen standartlara uygunluğu doğrudan raporun hukuki geçerliliğini belirler.
Danıştay İdari Dava Daireleri Kurulu, 2022/1040 E., 2023/301 K., 22.02.2023 Tarihli KararıRiskli yapı tespitini yapan mühendislerin niteliğini artırmak için yapılan düzenlemenin hukuka aykırı olmadığı sonucuna varılmıştır. Yapıya birden fazla tahribatlı yöntem uygulanarak zarar verilmesinin ve birbiriyle çelişecek birden fazla raporun hazırlanmasının önüne geçilmiştir.
Hak sahipleri, tebliğden itibaren 15 gün içinde riskli yapı tespitine karşı idari itiraz yoluna başvurabilir veya 30 gün içinde idare mahkemelerinde iptal davası açabilirler. Antalya'da bu sürelerin titizlikle takip edilmesi, mülkiyet haklarının korunması açısından hayati önem taşır.
Rezerv Yapı Alanı İlanı ve Teknik Kriterlerin Yargısal Denetimi
Kentsel dönüşüm, tekil yapılarla sınırlı olmayıp rezerv yapı alanı ilanı yoluyla daha geniş ölçekli yerleşim stratejilerini de kapsamaktadır. Bu alanların belirlenmesinde Maliye Bakanlığı'nın uygun görüşü ve Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı'nın onayı esastır.
Danıştay 6. Dairesi, 2019/19466 E., 2021/10347 K., 29.09.2021 Tarihli İlamRezerv yapı alanı, 6306 sayılı Kanun uyarınca gerçekleştirilecek uygulamalarda yeni yerleşim alanı olarak kullanılmak üzere, TOKİ'nin veya İdarenin talebine bağlı olarak veya resen, Maliye Bakanlığının uygun görüşü alınarak Bakanlıkça belirlenen alanları ifade eder. Bu alanlardaki projeler iskan projesi niteliği taşımakta olup acele kamulaştırmanın hukuka uygunluğu teyit edilmiştir.
Danıştay İdari Dava Daireleri Kurulu, 2020/903 E., 2020/2757 K., 30.11.2020 Tarihli KararıAlandaki yapıların büyük kısmının 1999 yılında meydana gelen depremden önce inşa edildiği ve yürürlükte bulunan yapı denetimi şartlarını sağlamadığı, toplam 566 adet binadan 499'unun yığma yapım tekniğiyle yapıldığı ve tamamının ruhsatsız olduğu tespit edilerek, 6306 sayılı Kanun'un öngördüğü %65'lik ruhsatsız yapı oranı sınırının %100'lük seviye ile aşıldığı belirlenmiştir.
Karar Alma Mekanizmaları ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinin Hukuki Altyapısı
Salt çoğunluk sistemine geçişle birlikte, riskli yapı ilan edilen taşınmazda maliklerin arsa payı oranında %50+1 çoğunluğu sağlaması, taşınmazın yeniden değerlendirilme yöntemine karar vermek için yeterli yasal zemini oluşturur. Antalya'daki kentsel dönüşüm projelerinde bu yeni eşik, özellikle çok paydaşlı binalarda karar sürecini önemli ölçüde hızlandırmıştır.
Salt Çoğunluk Kararlarının Noter Aracılığıyla Tebliği
Karara katılmayan maliklere, alınan kararın içeriğinin ve sözleşme şartlarının noter kanalıyla ihbar edilmesi zorunludur. Bu ihbar, azınlık maliklere projeye dahil olmaları için tanınan son yasal fırsattır. Antalya'da bu tebligat sürecinin titizlikle yürütülmesi, ileride açılacak iptal davalarına karşı en güçlü hukuki kalkanı oluşturur.
Danıştay 6. Dairesi, 2021/2884 E., 2023/3174 K., 29.03.2023 Tarihli İlamÇoğunluk kararına katılmayan davacının arsa payının 15 gün içinde anlaşması, aksi halde arsa payının satılacağı bildirilerek bu usulün mevzuata uygun olduğu vurgulanmıştır. Karara katılmayan malike süre verilmesi ve ihtarda bulunulması, azınlık haklarının korunmasının temel usul güvencesidir.
| Kriter | Eski Düzenleme (2/3 Çoğunluk) | Yeni Düzenleme (%50+1 Salt Çoğunluk) |
|---|---|---|
| Karar alma eşiği | Arsa payının en az 2/3 çoğunluğu | Arsa payı oranında salt çoğunluk (%50+1) |
| Yürürlük tarihi | 6306 sayılı Kanun (2012) | 4 Şubat 2026 tarihli yönetmelik değişikliği |
| Yıkım kararı | 2/3 çoğunlukla alınır | Salt çoğunlukla alınabilir |
| Müteahhit seçimi | 2/3 çoğunlukla onaylanır | Salt çoğunlukla onaylanabilir |
| Parsel tevhidi/ifrazı | 2/3 çoğunluk gerekir | Salt çoğunlukla yapılabilir |
| Sözleşme feshi | 2/3 çoğunlukla fesih kararı | Salt çoğunlukla fesih kararı alınabilir |
| Azınlık koruması | Noter tebligatı ve 15 gün süre | Aynı usul güvenceleri korunmuştur |
| Antalya'da uygulama | Projelerin yıllarca sürüncemede kalması | Antalya İl Müdürlüğü denetiminde hızlandırılmış süreç |
Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde Malik Hakları
Salt çoğunluğun sağlanmasıyla imzalanacak sözleşmelerde, maliklerin hak kayıplarını önleyecek şeffaf mekanizmaların kurulması elzemdir. Yüklenici firmanın mali yeterliliği, iş bitirme kapasitesi ve cezai şartlar, azınlıkta kalan maliklerin mülkiyet haklarını doğrudan etkiler. Antalya Barosu'na kayıtlı avukatlar, sözleşme müzakeresi sürecinde maliklerin haklarını korumak adına aktif rol üstlenmektedir.
Danıştay 6. Dairesi, 2020/10800 E., 2022/1325 K., 10.02.2022 Tarihli İlamYapım işinin belirli bir seviyede durdurulmuş ve en az altı aydır projenin bitirilmesini gerektirecek seviyede ekip ve ekipmanla inşai faaliyete devam edilmiyor olması halinde, müteahhide otuz gün süre verilerek işe başlaması veya devam etmesi gerektiği, aksi takdirde sözleşmelerin resen feshedileceği ihtar edilir.
Yapı kayıt belgesi alan yapılar, tıpkı ruhsatlı ve iskanlı yapılar gibi yasal hale gelir ve yapının yeniden yapılmasına veya kentsel dönüşüm uygulamasına kadar geçerlidir. Kentsel dönüşüm öncesi mevcut yapıların ekonomik değerinin sözleşme aşamasında dikkate alınması, maliklerin haklarının korunması açısından kritik önem taşır.
Uygulama İmar Planı Değişiklikleri ve Proje Onay Süreçleri
Salt çoğunluk esası, inşaat sözleşmesi imzalamakla sınırlı kalmayıp parsellerin tevhidi, ifrazı ve uygulama imar planı değişiklikleri gibi teknik süreçleri de kapsamaktadır. Antalya Büyükşehir Belediyesi'nin bu süreçlerdeki imar onayı, projenin hukuki meşruiyetinin sağlanması açısından vazgeçilmezdir.
Danıştay 4. Dairesi, 2024/517 E., 2024/7644 K., 19.12.2024 Tarihli İlamParsellerin tevhit edilmesine ilişkin kararların sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların çoğunluğu ile alınabileceği onaylanmıştır. Afet riski altındaki alanların dönüştürülmesi amacıyla öngörülen bu tür işlemlerin kamu yararı taşıdığı teyit edilmiştir.
Azınlık Haklarının Tasfiyesi: Pay Satışı ve Tahliye Prosedürleri
Salt çoğunlukla alınan karara katılmayan azınlık paydaşların mülkiyet haklarının nasıl yönetileceği, sürecin en kritik hukuki eşiğidir. Hukuk sistemimiz, can ve mal güvenliğinin tesisi şeklindeki üstün kamu yararını gözeterek, azınlıkta kalan maliklerin süreci kilitleme gücünü sınırlandırmıştır. Antalya'da bu sürecin usulüne uygun yürütülmesi, hem projenin aksamasını hem de ileride doğabilecek tazminat risklerini önler.
Karara Katılmayan Maliklerin Arsa Paylarının Açık Artırma ile Satışı
Salt çoğunlukla alınan karara katılmayan maliklere noter vasıtasıyla 15 günlük süre tanıyan ihtarname gönderilir. Bu sürenin sonunda anlaşmaya yanaşmayan malikin arsa payı, Bakanlıkça belirlenen rayiç değer üzerinden öncelikle anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulüyle satılır.
Danıştay İdari Dava Daireleri Kurulu, 2021/779 E., 2021/2903 K., 08.12.2021 Tarihli KararıRiskli yapı tespitinden sonra arsa paydaşlarıyla yapılan toplantıda çoğunluğun sağlandığı, katılmayan davacıya noter yoluyla ihtar yapıldığı ve satışın açık artırma ile rayiç bedel üzerinden gerçekleştiği belirlenmiştir. Taşınmaz için üç farklı yerden değer tespiti alınarak belirlenen bedelin davacı lehine olduğu vurgulanmıştır.
AYM, Başvuru No: 2018/16483, 14.09.2021 Tarihli KararRiskli yapının bulunduğu taşınmazın 1/4 oranında hissedarı olan ve çoğunluk kararına katılmayan başvurucunun hissesinin satılmasında hukuka aykırılık bulunmadığı ifade edilmiştir. Ancak başvurucunun değer takdirine ve satış bedeline yönelik itirazlarının incelenmemesi bir hak ihlali olarak değerlendirilmiştir.
Satış sürecinde tebligat aşaması, azınlık maliklerin en çok itiraz ettiği hususlardan biridir. Ancak yargı, sürecin ivediliğini korumak adına tebligat imkansızlıklarının satışı durdurmayacağını kabul etmektedir.
Danıştay 6. Dairesi, 2021/2884 E., 2023/3174 K., 29.03.2023 Tarihli İlamArsa payı satılacak maliklere tebligat yapılamamış olması veya bu maliklerin satışa izleyici olarak katılmaması satışın geçerliliğine etki etmez ve gıyaplarında yapılan satış işlemi geçerli olur.
Riskli Yapıların Tahliyesi ve Yıkım Süreçleri
Riskli yapı tespiti kesinleşen binaların tahliyesi için maliklere 60 günden az olmamak üzere süre verilir. Bu süre içinde tahliye ve yıkımın gerçekleşmemesi halinde, idari makamlarca binanın altyapı hizmetleri durdurulur ve tahliye kolluk gücü marifetiyle gerçekleştirilir. Antalya ilinde bu süreçlerin idari yargı denetimine tabi olduğu, usul hatalarının yıkım işleminin iptaline yol açabileceği unutulmamalıdır.
Danıştay 4. Dairesi, 2024/433 E., 2024/1601 K., 07.03.2024 Tarihli İlamUygulamaya başlanmadan önce, riskli yapıların yıktırılması için bu yapıların maliklerine altmış günden az olmamak üzere süre verilir. Bu süre içinde yapı malik tarafından yıktırılmadığı takdirde, yapının idari makamlarca yıktırılacağı belirtilerek ve tekrar süre verilerek tebligatta bulunulur.
Kentsel dönüşümde uzlaşmanın imkansız hale geldiği veya rezerv yapı alanlarında, mülkiyet engelini aşmanın en etkili yolu acele kamulaştırmadır. Bu usulde, normal kamulaştırma sürecindeki uzun değerleme ve tescil davaları beklenmeden taşınmaza idarece el konulabilir. Ancak idarenin acele kamulaştırma yetkisini kullanabilmesi için projenin fiilen başladığını ve tıkanma noktasına gelindiğini ispatlaması gerekir.
Sürecin Nihayete Erdirilmesi: Teşvikler, Sözleşme Feshi ve Tapu Teslimi
Kentsel dönüşüm süreci, devletin sosyal hukuk devleti ilkesi gereği finansal destekler sunduğu ve nihayetinde mülkiyetin yeni tapu senetleri ile tescil edildiği karmaşık bir hukuki operasyondur. Antalya'da kentsel dönüşüm kapsamında hak sahiplerinin kira yardımı ve vergi muafiyetlerinden etkin şekilde yararlanması, sürecin ekonomik yükünü hafifletir.
Devlet Destekleri: Kira Yardımı ve Vergi Muafiyetleri
6306 sayılı Kanun'un 7. maddesi, kentsel dönüşüm sürecine dahil olan hak sahipleri için kira yardımı ve faiz destekli dönüşüm kredileri öngörmektedir. Kira yardımı sadece malikler için değil, riskli yapıda ikamet eden kiracılar ve sınırlı ayni hak sahipleri için de geçerlidir. Ancak kira yardımı ve faiz destekli kredi aynı anda kullanılamaz; hak sahibinin bu iki teşvikten birini tercih etmesi yasal bir zorunluluktur. Kentsel dönüşüm kapsamındaki işlemlerde ayrıca noter harcı, tapu harcı ve damga vergisi muafiyetleri uygulanmaktadır.
Yüklenici Temerrüdü Halinde Sözleşmenin Resen Feshi
Yüklenici firmanın ekonomik darboğaza girmesi veya inşaatı durdurması halinde, güncel düzenlemeler idareye resen fesih yetkisi tanımıştır. Salt çoğunluğu sağlayan malikler Bakanlığa başvurarak sözleşmenin feshini talep edebilirler. Antalya bölgesinde inşaat projelerinin aksaması halinde bu mekanizmanın etkin kullanılması, maliklerin mağduriyetini önleyen en güçlü hukuki araçtır.
Danıştay 6. Dairesi, 2020/2638 E., 2021/12690 K., 17.11.2021 Tarihli İlamMüteahhide otuz gün süre verilerek işe başlaması veya devam etmesi gerektiği, aksi takdirde bu sürenin bitim tarihi itibarıyla sözleşmelerin resen feshedileceği ihtar edilir. Uygulamanın sürüncemede kalmasına yol açılmadan sürecin tamamlanması hedeflenmiştir.
Danıştay İdari Dava Daireleri Kurulu, 2022/3386 E., 2023/307 K., 22.02.2023 Tarihli KararıMüteahhitten kaynaklı sebeplerle bir yıl içinde yeni yapının yapım işine başlanmamış veya yapım işi belirli bir seviyede durdurulmuş ve en az altı aydır projenin bitirilmesini gerektirecek seviyede ekip ve ekipmanla inşai faaliyete devam edilmiyor ise, yapılan sözleşmelerin feshi için maliklerin çoğunluğu ile karar alınabileceği belirlenmiştir.
İnşaat Sonrası İskan ve Yeni Tapuların Teslimi
İnşaatın tamamlanmasıyla birlikte yapı kullanma izin belgesi alınması ve kat mülkiyeti tesisi ile süreç hukuki olarak son bulur. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde belirlenen paylaşım oranlarına göre her malikin bağımsız bölümü adına kat mülkiyeti tapusu düzenlenir.
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 2023/2647 E., 2024/4663 K., 05.12.2024 Tarihli İlamYapı kayıt belgesi alan yapılar, tıpkı ruhsatlı ve iskanlı yapılar gibi yasal hale gelmekte ve yapının yeniden yapılmasına veya kentsel dönüşüm uygulamasına kadar geçerli olmaktadır.
Tapu teslimi sırasında sözleşmede kararlaştırılan teknik şartnameye aykırılıklar veya eksik imalatlar varsa, maliklerin teslim almaktan imtina etme veya ihtirazi kayıtla teslim alma hakları saklıdır. Antalya'daki kentsel dönüşüm projelerinde bu aşamada profesyonel hukuki destek alınması, maliklerin haklarını tam olarak koruma altına alır.
Salt Çoğunluk Esaslı Kentsel Dönüşüm Hakkında Sıkça Sorulan Sorular
4 Şubat 2026 tarihli yönetmelik değişikliği ile kentsel dönüşümde ne değişti?
En temel değişiklik, karar alma eşiğinin arsa payı oranında 2/3 çoğunluktan salt çoğunluğa (%50+1) düşürülmesidir. Bu değişiklik ile riskli yapıların yıkımı, yeni inşaat projelerinin onaylanması, parsellerin tevhidi ve kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin akdedilmesi salt çoğunlukla mümkün hale gelmiştir.
Salt çoğunluk kararına katılmayan malikin hakları nelerdir?
Karara katılmayan maliklere noter vasıtasıyla ihtar gönderilir ve projeye dahil olmaları için 15 günlük süre tanınır. Bu süre içinde anlaşmaya yanaşmayan malikin arsa payı, Bakanlıkça belirlenen rayiç değer üzerinden açık artırma ile satılır. AYM'nin 2018/16483 sayılı kararında satış mekanizmasının hukuka uygun olduğu ancak değer takdirine itiraz hakkının korunması gerektiği vurgulanmıştır.
Riskli yapı tespitine nasıl itiraz edilir?
Hak sahipleri, tebliğden itibaren 15 gün içinde riskli yapı tespitine karşı Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü'ne idari itiraz yoluna başvurabilir. İtiraz, üniversitelerden ve Bakanlıkça belirlenen uzmanlardan oluşan Teknik Heyet tarafından incelenir. Ayrıca tebliğden itibaren 30 gün içinde idare mahkemelerinde iptal davası açılabilir.
Müteahhit inşaatı durdurursa malikler ne yapabilir?
Yüklenici firma sözleşme tarihinden itibaren bir yıl içinde işe başlamamışsa veya inşaat en az altı aydır durmuşsa, salt çoğunluğu sağlayan malikler Bakanlığa başvurarak sözleşmenin resen feshini talep edebilirler. Danıştay 6. Dairesi'nin 2020/2638 E. sayılı kararında müteahhide otuz gün ihtar süresi verilmesi ve bu sürede faaliyete başlanmaması halinde sözleşmenin feshedileceği belirtilmiştir.
Kentsel dönüşümde hangi devlet desteklerinden yararlanılabilir?
Hak sahipleri kira yardımı veya faiz destekli dönüşüm kredisinden birini tercih edebilirler; her ikisi aynı anda kullanılamaz. Ayrıca kentsel dönüşüm kapsamındaki işlemler noter harcı, tapu harcı ve damga vergisinden muaf tutulmaktadır. Antalya'da bu desteklerden yararlanmak için Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü'ne başvuru yapılmalıdır.
Acele kamulaştırma hangi durumlarda uygulanır?
Acele kamulaştırma, kentsel dönüşümde uzlaşmanın imkansız hale geldiği veya rezerv yapı alanı olarak belirlenen stratejik bölgelerde uygulanır. Danıştay 6. Dairesi'nin 2019/19466 E. sayılı kararında rezerv yapı alanlarındaki projelerin iskan projesi niteliği taşıdığı ve acelelik halinin tartışmasız olduğu vurgulanmıştır.
Yeni tapu tesliminde malikler nelere dikkat etmelidir?
Tapu teslimi sırasında sözleşmedeki teknik şartnameye uygunluk kontrol edilmelidir. Eksik imalat veya şartnameye aykırılık varsa, maliklerin teslim almaktan imtina etme veya ihtirazi kayıtla teslim alma hakları saklıdır. İskan belgesinin alınmış olması ve kat mülkiyeti tesisinin tamamlanması şarttır.
