Antalya'da Tapuda İntifa Hakkı Tesisi — Seri 4

İntifa Hakkının Hukuki Niteliği ve Temel Unsurları

İntifa hakkı, mülkiyet sahibinin tam tasarruf yetkisini kısıtlayan ancak hak sahibine taşınmazdan yararlanma ve kullanma imkânı sağlayan bir irtifak hakkıdır. Bu hak, tapu kütüğüne tescil ile herkese karşı ileri sürülebilir hale gelir ve kişisel haklardan ayrılarak ayni hak niteliği kazanır.

Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, 2022/2768 E., 2023/4224 K., 27.09.2023 Tarihli Kararı

TMK m. 794'ün tanımı doğrudan alıntılanarak intifa hakkının sınırlı ayni hak niteliğinde olduğu ve tapu sicilindeki şerhin hukuka uygunluğu onanmıştır. Satış işlemi sırasında intifa hakkı saklı tutularak çıplak mülkiyetin devredildiği uyuşmazlıkta şerh korunmuştur.

Yargıtay 14. Hukuk Dairesi, 2009/5058 E., 2009/6560 K., 28.05.2009 Tarihli Kararı

İntifa hakkının kişi ile sıkı sıkıya ilişkili haklardan olduğu, tapu kütüğüne tescil ile kurulduğu ve tescil tamamlanınca herkese karşı ileri sürülebildiği belirtilmiştir. Resmi senette tarafların ve malmüdürünün imzasıyla irade beyanının tamamlandığı kabul edilmiştir.

Süre Belirlenmesi ve Kullanım Kapsamı

TMK m. 797/2'ye göre sözleşmede süre belirtilmezse intifa hakkı süresiz kabul edilir; tüzel kişiler için en çok 100 yıl geçerlidir. Kullanım kapsamı taşınmazın fiili yararını kapsar; bina yıkılsa bile arsa varsa intifa devam eder. Fiili kullanım eksikliği tek başına sona erme sebebi değildir.

Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, 2022/2589 E., 2023/3410 K., 14.06.2023 Tarihli Kararı

TMK m. 796 ve 797/2 hükümleri uyarınca intifa hakkının sona erme halleri tahdidi olarak sıralanmış; fiili kullanım eksikliğinin sona erme sebebi olmadığı belirtilerek şerh terkin talebi reddedilmiştir.

İrade Beyanı ve Resmi Senet Zorunluluğu

İntifa hakkı tesisinde irade beyanı, TMK m. 795 gereği resmi senet şeklinde tapu memuru huzurunda yapılır. Bu beyan, çıplak mülkiyet sahibi ile intifa hakkı sahibinin karşılıklı rızasını yansıtır. Sözleşmede kullanım kuralları, bakım masrafları ve süre gibi unsurlar belirtilmezse yasal hükümler uygulanır.

Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, 2024/3977 E., 2025/1965 K., 14.04.2025 Tarihli Kararı

İntifa hakkı tesisi sözleşmesinin resmi senet niteliğinde olduğu ve davacının hata, hile, ikrah olmadan imzaladığı belirlenmiştir. Hataya dayalı iptal iddiasının TBK m. 39/1 gereğince 1 yıllık hak düşürücü süre içinde ileri sürülmediği için reddedildiği ve sözleşme hükümlerinin bağlayıcı olduğu onanmıştır.

Tapu Tesisi Prosedürü ve Gerekli Adımlar

İntifa hakkının tapu siciline tesisi, TMK m. 795'te öngörüldüğü üzere resmi senet düzenlenmesi ve tescil ile gerçekleştirilir. Prosedür; noter onaylı sözleşme hazırlığı, tapu sicil müdürlüğü başvurusu ve tapu memuru onayı aşamalarından oluşur.

Noter Onaylı Sözleşme Hazırlığı

İntifa hakkı tesisi, öncelikle noter onaylı bir sözleşme veya resmi senet ile irade beyanının somutlaştırılmasını gerektirir. Bu belgede süre, kapsam, bedel ve kullanım şartları net bir şekilde yer almalıdır. Sözleşme, hata, hile veya ikrah gibi irade sakatlıkları içermemelidir. Paylı mülkiyette tüm maliklerin oybirliğiyle noter huzuruna gelmesi şarttır.

Aydın 1. İdare Mahkemesi, 2012/883 E., 2013/961 K., 11.07.2013 Tarihli Kararı

TMK m. 702 uyarınca tasarruf işlemleri için ortakların oybirliğiyle karar vermelerinin gerektiği belirtilerek, kooperatif taşınmazında maliklerin tamamının müracaatı olmaksızın tescilin yapılamayacağı hükme bağlanmıştır.

Tapu Sicil Müdürlüğü Başvurusu ve Belgeler

İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 43. Hukuk Dairesi, 2022/252 E., 2025/1564 K., 06.11.2025 Tarihli Kararı

Tapu sicil müdürlüğünün, taşınmaz üzerinde tesis edilmiş intifa hakkı terkin edilmedikçe ikinci bir intifa hakkı tesis edilemeyeceğini belirterek başvuruyu reddettiği ve bu red kararının hukuka uygun bulunduğu belirtilmiştir.

Tapu Memuru Onayı ve Kayıt İşlemi

Tapu memuru, belgeleri inceler, sicil kaydını kontrol eder ve hukuka uygunluk denetimini yapar. Uygun görülürse intifa hakkı tapu kütüğüne şerh edilir ve yevmiye numarası verilir. TMK m. 794'e göre tescil anında hak herkese karşı ileri sürülebilir hale gelir.

Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, 2023/1132 E., 2023/2460 K., 09.05.2023 Tarihli Kararı

Resmi senette intifa hakkı bedelinin tamamen alındığının belirtildiği gerekçesiyle tapu müdürlüğündeki resmi işlemin usulüne uygunluğu teyit edilmiş; resmi senedin aksinin aynı kuvvette delil ile ispatlanamadığından davanın reddedilmesinde hukuka aykırılık bulunmadığı hükme bağlanmıştır.

Vergi Masrafları, İpotek Uyumu ve Paylı Mülkiyet Kuralları

İntifa hakkı tesisinde vergi masrafları ve öncelik sıralaması, sürecin en kritik unsurlarından birini oluşturur. 492 sayılı Harçlar Kanunu'nun ilgili hükümleri ile Tapu Sicil Yönetmeliği'nin getirdiği yükümlülükler, tarafların finansal planlamasını doğrudan etkiler.

Tapu Harcı ve Damga Vergisi Yükümlülükleri

İntifa hakkı tesisinde tapu harcı, emlak vergisi değerinin 2/3'ünden az olmamak üzere tesis bedeli üzerinden binde 20 oranında alınır. Harçlar Kanunu m. 64'ün son fıkrası uyarınca, çıplak mülkiyet ve intifa haklarına ait harçlarda kayıtlı değerin 1/3'ü çıplak mülkiyete, 2/3'ü intifa hakkına ayrılır. Bedelsiz tesislerde bağış hükümleri, bedelli tesislerde satış kuralları uygulanır.

İzmir 5. Asliye Ticaret Mahkemesi, 2021/589 E., 2021/847 K., 13.12.2021 Tarihli Kararı

Bedelli intifaya satış, bedelsiz intifaya bağış hükümlerinin uygulandığı ve emlak beyan değerinden az olmamak üzere binde 20 oranında harç tahsil edildiği belirtilmiştir. Bilirkişi raporuyla rayiç değeri 16.512.000 TL olarak tespit edilen taşınmaz için intifa hakkı değerinin 11.008.000 TL (2/3 oranında) hesaplandığı doğrulanmıştır.

İpotek Önceliği ve Cebri Satış Riski

TMK m. 869 uyarınca, cebri icra yoluyla satışta intifa hakkından önce gelen bir rehin (ipotek) bulunması hâlinde, borcun ödenmemesi sebebiyle rehnin paraya çevrilmesinde intifa hakkı sona erer. Bu nedenle intifa hakkı tesis edilmeden önce tapu sicilindeki mevcut ipoteklerin mutlaka kontrol edilmesi gerekir.

Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, 2022/3894 E., 2023/5481 K., 09.11.2023 Tarihli Kararı

TMK m. 869 uyarınca cebri icra satışında intifa hakkından önce gelen rehinin paraya çevrilmesinde intifa hakkının sona ereceği uygulanmış; ipotekli taşınmazda intifa şerhi icra sonrası terkin edilmiştir.

Paylı Mülkiyette İntifa Hakkı ve Bildirim Yükümlülüğü

TMK m. 700'e göre bir paydaşın kendi payı üzerinde intifa hakkı kurması hâlinde, diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirim yapılmalıdır. Bildirim tarihinden itibaren 3 ay içinde paylaşma isteminde bulunulursa, satış yoluyla paylaşmada intifa hakkı ilgili paya düşecek bedel üzerinde devam eder.

Yargıtay 14. Hukuk Dairesi, 2014/14874 E., 2015/9168 K., 19.10.2015 Tarihli Kararı

TMK m. 700 uyarınca paydaşın kendi payı üzerinde intifa hakkı kurması hâlinde diğer paydaşlara tebliğden itibaren 3 aylık paylaşma istem süresi tanındığı, satış yoluyla paylaşmada intifa hakkının ilgili paya düşecek bedel üzerinde devam edeceği belirtilmiştir.

Riskler, Uyuşmazlıklar ve Terkin Koşulları

İntifa hakkı tesisinde işlem sonrası risklerin ve uyuşmazlıkların öngörülmesi ile terkin koşullarının netleştirilmesi kritik önem taşır. TMK m. 796'da sona erme halleri tahdidi olarak düzenlenmiş olup bu haller dışında terkin mümkün değildir.

Sözleşme Hükümlerinin Bağlayıcılığı ve Hata İddiaları

İntifa hakkı tesis sözleşmesi, resmi senet ile bağlayıcı hale gelir ve sonradan sözlü değişikliklere kapalıdır. TBK m. 39/1 uyarınca hata iddiası işlem tarihinden itibaren 1 yıl içinde ileri sürülmelidir; aksi halde hak düşer.

Feragat, Bedelsiz Terkin ve Yasal Sona Erme Halleri

TMK m. 796 uyarınca intifa hakkı tahdidi olarak sayılan hallerde sona erer: sürenin dolması, feragat, hak sahibinin ölümü (tüzel kişi ise sona ermesi) ve taşınmazın tamamen yok olması. Kötüye kullanım veya fiili kullanmama tek başına sona erme sebebi değildir.

Yargıtay 11. Hukuk Dairesi, 2021/2356 E., 2022/6895 K., 11.10.2022 Tarihli Kararı

Resmi senette "bedelsiz olarak terkinini talep ederim" beyanının incelenerek, tapu müdürlüğünün intifa hakkını bedelsiz terk ettiği belirtilmiştir. Bedelsiz terkin beyanının tek taraflı feragat doğurduğu ve bakiye intifa bedeli iadesinin mümkün olmadığı onanmıştır.

Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, 2022/2768 E., 2023/4224 K., 27.09.2023 Tarihli Kararı

TMK m. 796'daki sona erme hallerinin tahdidi olduğu, bu haller somutlaşmadıkça şerhin devam ettirileceği belirtilmiştir. Muvazaa veya tahsis amacına aykırılık iddialarının somut delille ispat gerektirdiği vurgulanmıştır.

Önceki Şerhlerin Terkin Zorunluluğu ve Tapu Sicili Aleniyeti

Tapu sicilinin aleniyet ilkesi gereği, mevcut intifa veya ipotek şerhleri terkin edilmeden ikinci bir intifa hakkı tesis edilemez. TMK m. 1023 uyarınca tapu siciline iyiniyetle güvenen üçüncü kişilerin hakları korunur; sonradan malik olanlar mevcut yükümlülükleri bilmek zorundadır.

Yargıtay 19. Hukuk Dairesi, 2016/16961 E., 2018/3286 K., 07.06.2018 Tarihli Kararı

Tapu sicilinin aleniyeti gereği, davacının intifa hakkını görerek ve bilerek taşınmazda hisse satın aldığı belirlenmiş; tesis tarihinden sonra malik olanın mevcut yükümlülükleri kabul etmek zorunda olduğu vurgulanmıştır.