Antalya'da Tapuda Sükna Hakkı Tesisi — Seri 5

Sükna Hakkının Hukuki Niteliği ve Temel Unsurları

Sükna hakkı, TMK m. 823/1'de "sahibine bir binadan veya onun bir bölümünden konut olarak yararlanma yetkisi veren bir irtifak hakkı" olarak tanımlanmıştır. Bu tanım, hakkın amacını netleştirir: Sükna sahibi taşınmazı ticari veya başka amaçlarla değil, yalnızca konut ihtiyacını gidermek için kullanabilir.

Yargıtay 2. Hukuk Dairesi, 2022/4242 E., 2022/10524 K., 19.12.2022 Tarihli Kararı

Sükna hakkının TMK m. 823-825'te düzenlenen bir irtifak hakkı olduğu, bir binanın tamamında veya bir bölümünde konut olarak yararlanma yetkisi verdiği ve tapu kütüğüne tescil ile kurulduğu belirtilmiştir. Boşanma protokolünde tanınan oturma yetkisinin tapuya şerh edilmesi ve muvazaalı devre karşı korunması onanmıştır.

Yargıtay 14. Hukuk Dairesi, 2015/9635 E., 2015/8116 K., 10.09.2015 Tarihli Kararı

Oturma hakkının intifa hakkının özel bir türü olduğu, başkasına devredilemeyeceği ve mirasçılara geçmeyeceği belirtilmiş (TMK m. 823/1-2); intifa hükümlerinin yardımcı olarak uygulanacağı ve miras paylaşımında aile konutu üzerinde sağ eşe tanınan sükna hakkının bilirkişice değerlenmesi gerektiği vurgulanmıştır.

Kişisel İrtifak Olarak Ayni Hak Niteliği

Sükna hakkı, kişisel irtifak hakkı olarak ayni nitelik taşır. TMK m. 823/3 ve m. 795/3 uyarınca tapu siciline tescil hâlinde herkese karşı, tescilsiz ise yalnızca durumu bilenlere karşı ileri sürülebilir. Bu ayni hak niteliği, mülk sahibi dahil üçüncü kişilerin sükna sahibinin konut yararlanma yetkisine saygı göstermek zorunda olduğu anlamına gelir.

Yargıtay 2. Hukuk Dairesi, 2021/4160 E., 2021/9457 K., 13.12.2021 Tarihli Kararı

Oturma hakkının ayni bir hak olduğu ve herkese karşı ileri sürülebildiği vurgulanmıştır. Anlaşmalı boşanma protokolünde tanınan süreli oturma hakkının tapuda tesciline hükmedilmiş; satışa rağmen iptal talebi reddedilerek şerhin sonraki maliki bağladığı teyit edilmiştir.

Süre Sınırlaması ve Devir Edilemezlik

Sükna hakkı süreli veya süresiz olabilir. TMK m. 797/1 uyarınca gerçek kişilerde hak sahibinin ölümüyle sona erer; tüzel kişiler için en çok 100 yıl geçerlidir. TMK m. 823/2 gereği bu hak başkasına devredilemez ve mirasçılara intikal etmez. Devir yasağı, hakkın kişisel kullanım amacını korur ve ticarileşmesini önler.

Tapu Sicilinde Sükna Hakkı Tesisi Prosedürü

Sükna hakkının tapu sicilinde tesis edilmesi, TMK m. 795'te öngörüldüğü üzere resmi senet düzenlenmesi ve tapu siciline tescil ile gerçekleşir. Bu süreç; noter onaylı sözleşme hazırlığı, tapu sicil müdürlüğü başvurusu ve tapu memuru onayı aşamalarından oluşur.

Noter Onaylı Sözleşme Hazırlığı

Sükna hakkı tesisinde ilk ve zorunlu adım, taraflar arasında noter huzurunda resmi şekilde düzenlenen sözleşmenin hazırlanmasıdır. TMK m. 780'e göre irtifak hakkının ayni sonuç doğurması için iki koşul aranır: resmi sözleşme ve tapu kütüğüne tescil. Sözleşme; taşınmazın tanımını (ada, parsel, bağımsız bölüm), sükna süresini, kullanım kapsamını, bakım-onarım yükümlülüklerini ve gider paylaşımını detaylı biçimde içermelidir.

Yargıtay 14. Hukuk Dairesi, 2014/373 E., 2014/4432 K., 03.04.2014 Tarihli Kararı

İrtifak hakkının ayni sonuç doğurması için tapu kütüğüne tescilinin şart olduğu ve tescil yapılmadıkça hak iktisap edilemeyeceği belirtilmiştir. İrtifak tesisinde resmi sözleşme ve tescil olmak üzere iki koşulun birlikte aranacağı vurgulanmıştır.

Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, 2024/3977 E., 2025/1965 K., 14.04.2025 Tarihli Kararı

İntifa hakkı tesisi sözleşmesinin resmi senet niteliğinde olduğu ve hata, hile, ikrah olmadan imzalandığı belirlenmiştir. TBK m. 39/1 gereğince hataya dayalı iptal iddiasının 1 yıllık hak düşürücü süre içinde ileri sürülmediği için reddedildiği ve sözleşme hükümlerinin bağlayıcı olduğu onanmıştır.

Tapu Müdürlüğünde Resmi Tescil İşlemleri

Noter onaylı sözleşme hazırlandıktan sonra malik ve sükna sahibi birlikte tapu sicil müdürlüğüne başvurur. Tapu Kanunu m. 26 gereği irtifak hakları resmi senet düzenlenmek suretiyle tesis edilir. Süreli sükna (30 yıldan az) taşınmazın hak ve mükellefiyetler sütununa şerh olarak, 30 yılı aşan bağımsız ve sürekli niteliktekiler ise ayrı kütük sayfasına kaydedilir.

Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, 2023/1056 E., 2024/1068 K., 22.02.2024 Tarihli Kararı

TMK m. 823/3 ve 795/3 uyarınca sükna hakkının tapuya tescili hâlinde herkese, aksi hâlde durumu bilenlere karşı ileri sürülebilen bir ayni hak olduğu belirtilmiştir. Tescilsiz sükna'nın sınırlı korunduğu vurgulanmıştır.

İzmir Bölge Adliye Mahkemesi 2. Hukuk Dairesi, 2017/1057 E., 2017/790 K., 02.05.2017 Tarihli Kararı

Kayıt maliki ve davacının tapuya birlikte müracaat etmeden sadece mahkeme kararına dayalı olarak taahhüdün yerine getirilmesinin hukuken mümkün olmadığı belirtilerek, sükna tesisinde malik ve hak sahibinin müşterek başvurusunun zorunluluğu vurgulanmıştır.

Şerh ve Kütük Kaydının Önemi

Tescil tamamlandıktan sonra sükna hakkı tapu kütüğüne şerh edilir. Bu şerh, taşınmazın satış ve ipotek işlemlerinde sonraki maliklere bildirim sağlar ve aleniyet ilkesini gerçekleştirir. Şerhin içeriği belirsizse, mahkemeler sözleşme hükümlerini ve fiili kullanım durumunu birlikte değerlendirerek tarafların hak ve yükümlülüklerini belirler.

Yargıtay 14. Hukuk Dairesi, 2016/13619 E., 2019/5062 K., 10.06.2019 Tarihli Kararı

İrtifakın konusu ve içeriğinin tescil ile ortaya çıktığı, ancak tapu kaydına sınırlı kayıt nedeniyle içeriğin tam saptanamaması hâlinde irtifak sözleşmesi, tarafların amaçları ve çekişmesiz kullanım durumunun incelenerek hak ve yükümlülüklerin belirleneceği hükme bağlanmıştır.

Sözleşmede Dikkat Noktaları: Kullanım Koşulları, Bakım ve Vergi

Sükna sözleşmesinin belirsiz veya eksik düzenlenmesi, mahkemelerin sözleşmeyi yorumlamasına yol açar ve tarafların beklenmedik yükümlülüklere maruz kalmasına neden olabilir. Bu nedenle taşınmazın fiziki özellikleri, sükna sahibinin kişisel nitelikleri ve kullanım amacı sözleşmede açıkça belirtilmelidir.

Kullanım Kapsamı ve Amaç Dışı Kullanım Yasağı

TMK m. 838 uyarınca kişisel irtifaklarda kullanım ölçüsü, irtifakın kuruluş tarihine göre olağan kişisel ihtiyaçlara göre tayin olunur. Sükna sahibi taşınmazı yalnızca konut amacıyla kullanabilir; ticari faaliyet veya kiraya verme yasaktır. Amaç dışı kullanım, malik tarafından sulh hukuk mahkemesinde terkin davası açılmasına yol açar.

Yargıtay 14. Hukuk Dairesi, 2018/2793 E., 2019/4607 K., 21.05.2019 Tarihli Kararı

İrtifak hakkı sahibinin hakkını yüklü taşınmaz malikine en az zarar verecek biçimde kullanmak zorunda olduğu belirtilmiştir. Aşırı kullanma nedeniyle irtifakın amacının aşılması hâlinde malikin gereğinden fazla yükü kabullenmeye mecbur tutulamayacağı vurgulanarak, amaç dışı kullanım (lokanta yapıları kurulması) nedeniyle terkin onanmıştır.

Bakım Yükümlülükleri ve Gider Paylaşımı

Sözleşmede sükna sahibinin günlük bakım ve küçük onarım masraflarını, malikin ise büyük onarımları (çatı, tesisat yenileme) üstleneceği belirtilmelidir. Gider paylaşımı oranları (kullanım oranına göre veya eşit) netleştirilmeli; aksi hâlde mahkemece eşitlik ilkesi uygulanır ve malikin lehine yorumlanır.

Vergi Yükümlülükleri ve Harç Hesaplaması

Sükna hakkı tesisinde intifa hakkına ilişkin harç kuralları uygulanır. Harçlar Kanunu m. 64 uyarınca kayıtlı değerin 2/3'ü sükna/intifa hakkına ayrılır ve tesis bedeli üzerinden binde 20 oranında harç alınır. Bedelsiz tesislerde bağış, bedelli tesislerde satış hükümleri geçerlidir. Harç peşin yatırılmadıkça tescil işlemi başlatılamaz.

Yargıtay 2. Hukuk Dairesi, 2015/626 E., 2015/12665 K., 15.06.2015 Tarihli Kararı

İntifa hakkı tesisine ilişkin talebin, bundan daha dar kapsamda hak ve yetkiler tanıyan oturma hakkı tesisini de içerdiği belirtilmiştir. Protokoldeki "üçüncü kişilere kiraya verilmemek koşuluyla" kaydının sükna'ya dönüştürüldüğü hükme bağlanmıştır.

Sona Erme Halleri, Terkin Prosedürü ve Risk Yönetimi

Sükna hakkının sona ermesi, TMK m. 797/1 ve m. 823/3 gereği intifa kurallarına tabidir. Sona erme halleri tahdidi olarak düzenlenmiş olup bu haller dışında terkin mümkün değildir.

Yasal Sona Erme Sebepleri

Sükna hakkı şu hâllerde sona erer: Hak sahibinin ölümü, sözleşmede belirlenen sürenin dolması, hak sahibinin feragati, taşınmazın tamamen yok olması veya kamulaştırılması. Ayrıca amaç dışı kullanım hâlinde TMK m. 785 uyarınca malik, mahkemece terkin talep edebilir. Fiili kullanım eksikliği tek başına sona erme sebebi değildir.

Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, 2010/11054 E., 2010/12364 K., 29.11.2010 Tarihli Kararı

Sözleşmede 2 yıl süreli oturma hakkı kararlaştırıldığı tespit edilmiş; sürenin dolmasıyla malikin el atmanın önlenmesi davasının kabul edildiği ve sükna'nın otomatik sona erdiği belirtilmiştir.

Yargıtay 14. Hukuk Dairesi, 2018/2502 E., 2019/140 K., 08.01.2019 Tarihli Kararı

Süreye bağlı yapılmışsa sürenin geçmesi veya hak sahibine sağlanan yararın tamamen ortadan kalkması ya da hakkın devamının taşınmazda sebep olduğu külfete göre çok az yarar sağlamaya başlaması hâlinde mahkeme kararıyla terkin yapılabileceği belirtilmiştir.

Terkin Prosedürü ve Feragat

Terkin prosedüründe TMK m. 783 esas alınır: İrtifak, sicildeki kaydın terkini ile sona erer. Terkin, hak sahibinin feragati, mahkeme kararı veya süre dolması ile tapu müdürlüğüne başvurularak gerçekleştirilir. Feragat beyanında "bedelsiz" ibaresinin kullanılması, bakiye bedel iadesi talebini ortadan kaldırır.

Yargıtay 2. Hukuk Dairesi, 2023/8767 E., 2024/5872 K., 16.09.2024 Tarihli Kararı

Kentsel dönüşüm sonrası şerh kaldırılması onanmış; protokolde intifa olarak belirtilen hakkın sükna niteliğinde görülerek İİK m. 28 gereği şerh iptal edilmiştir. Bu karar, kentsel dönüşümde sükna hakkının sona erebileceğini göstermektedir.

Muvazaa Riski ve Aile Hukukunda Sükna

Boşanma protokollerinde tanınan sükna hakkı, hâkim tasdikiyle resmi şekil şartını sağlar ve tapu siciline tescil edilebilir. Ancak mirasbırakanın mirasçılardan mal kaçırma amacıyla intifa/sükna hakkı saklı tutarak çıplak mülkiyeti devretmesi, muvazaa iddiasıyla tapu iptaline konu olabilir.

İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 43. Hukuk Dairesi, 2022/252 E., 2025/1564 K., 06.11.2025 Tarihli Kararı

Tapu sicil müdürlüğünün, taşınmaz üzerinde tesis edilmiş intifa hakkı terkin edilmedikçe ikinci bir intifa/sükna hakkı tesis edilemeyeceğini belirterek başvuruyu reddettiği ve bu red kararının hukuka uygun bulunduğu teyit edilmiştir.

İlgili hizmet sayfası: Antalya gayrimenkul avukatı