Türkçe 
English 
Русский 
Tarım arazisi hukuku, 4 Nisan 2026 tarihinde Resmî Gazete'de yayımlanan iki yeni yönetmelikle köklü bir dönüşüm geçirmiştir. Tarım arazisi sınıflandırması, tapu beyanlar hanesine şerh uygulamaları ve izinsiz yapı yaptırımları başta olmak üzere pek çok alanda yükümlülükler ağırlaştırılmış; tarım arazisini fiili hisse yoluyla bölüp devreden kişiler hakkında artık suç duyurusunda bulunulması hüküm altına alınmıştır.
Bu rehberde Antalya'da tarım arazisi üzerindeki gayrimenkul işlemlerinin hukuki çerçevesi, arazi sınıflandırması, tarımsal amaçlı yapı izinleri, büyük ova koruma şerhi ve yaptırım mekanizmaları güncel Yargıtay kararları ışığında kapsamlı şekilde ele alınmaktadır.
Tarım Arazisi Hukukunda Yeni Dönem: İki Yönetmeliğin Getirdiği Değişiklikler
Tarım arazisi hukuku, taşınmazın tarımsal niteliğinin korunmasına yönelik kamu düzenine ilişkin kurallar bütünü olarak tanımlanır. 4 Nisan 2026 tarihinde Resmî Gazete'nin 33214 sayılı nüshasında arka arkaya yayımlanan Tarım Arazilerinin Korunması ve Kullanılması Hakkında Yönetmelik ile Arazi Kullanım Planlaması Uygulama Yönetmeliği, 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu'nun uygulamasını bütünüyle yeniden şekillendirmektedir. Her iki yönetmelik de yayımı tarihinde derhal yürürlüğe girmiş; birinci yönetmelik, 2017 yılında çıkarılan önceki düzenlemeyi yürürlükten kaldırmıştır.
Antalya, kıyı şeridi, zeytinlik alanlar ve verimli tarım ovaları bakımından Türkiye'nin en hassas illerinden biridir. Bu nedenle söz konusu yönetmeliklerin il özelinde son derece geniş bir uygulama alanı bulması kaçınılmazdır. Tarımsal nitelikli taşınmazlar üzerinde satış, inşaat veya kullanım değişikliği planlayanların yeni hukuki çerçeveyi doğru anlaması, olası idari para cezaları, yıkım kararları ve suç duyuruları açısından hayati önem taşımaktadır.
5403 sayılı Kanun, toprağın korunması, geliştirilmesi ve tarım arazilerinin sınıflandırılarak kullanımının düzenlenmesi amacıyla 2005 yılında yürürlüğe girmiştir. Kanun, tarım arazilerinin tarım dışı amaçlarla kullanılmasını izne bağlamakta ve aykırı kullanımlara idari para cezasından suç duyurusuna kadar uzanan geniş bir yaptırım yelpazesi öngörmektedir.
Yönetmeliklerin Hukuki Dayanağı
Her iki yönetmelik de 5403 sayılı Kanun'un çeşitli maddelerine dayanılarak hazırlanmıştır. Birinci yönetmelik; kanunun 7, 12, 13, 14, 21 ve 24. maddelerini, ikinci yönetmelik ise 7, 10, 11, 14, 15, 20 ve 24. maddelerini temel almaktadır. Bu durum, iki düzenlemenin birbirinden bağımsız değil, birbirini tamamlayan bir bütün olarak uygulanması gerektiğini ortaya koymaktadır.
Yargıtay 14. Hukuk Dairesi, 2021/3842 E., 2022/1057 K., 15.02.2022 Tarihli İlamTarım arazilerinin korunmasına ilişkin mevzuat hükümleri kamu düzenine ilişkin olup mahkemece resen gözetilmesi gerekmektedir. Tarafların bu hükümlere aykırı sözleşme yapması halinde sözleşmenin geçersizliği her aşamada ileri sürülebilir.
Arazi Sınıflandırması: Taşınmazınız Hangi Kategoride?
Tarım arazileri, taşınmazın hukuki durumunu ve üzerinde yapılabilecek işlemlerin kapsamını doğrudan belirleyen bir sınıflandırma sistemine tabi tutulmaktadır. Yeni yönetmeliğe göre tarım arazileri dört ana kategoride değerlendirilmektedir: mutlak tarım arazileri, özel ürün arazileri, dikili tarım arazileri ve marjinal tarım arazileri. Bu sınıflandırma, Antalya'da tarımsal nitelikli her taşınmaz için temel belirleyici nitelik taşımaktadır.
Mutlak tarım arazileri, topoğrafik sınırlaması olmayan ya da çok az olan, bitkisel üretim için toprağın fiziksel ve kimyasal özelliklerinin uygun olduğu en değerli arazi kategorisini oluşturmaktadır. Bu kategorideki araziler en üst düzeyde koruma altındadır ve tarım dışı kullanıma açılmaları son derece güç koşullara bağlanmıştır. Özel ürün arazileri, yalnızca yöreye uyum sağlamış özel bitki türlerinin yetiştiriciliğine elverişli alanlardır; Antalya'da narenciye bahçeleri bu kategorinin tipik örneğini oluşturmaktadır. Dikili tarım arazileri, bağ, zeytin ve meyve bahçelerinin yoğunlaştığı alanlardır. Marjinal tarım arazileri ise en kısıtlı üretim potansiyeline sahip olmakla birlikte yine de tarımsal niteliğini koruyan alanlardır.
Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, 2020/6715 E., 2021/2893 K., 22.04.2021 Tarihli İlamTarım arazisinin sınıflandırılmasında Tarım ve Orman İl Müdürlüğü'nce yapılan tespit esas alınır. Tapu kaydındaki vasıf ile fiili kullanım arasında çelişki bulunması halinde mahallinde keşif yapılarak arazinin gerçek niteliğinin belirlenmesi gerekmektedir.
Arazi Kullanım Kabiliyet Sınıflaması (AKK) ve Hukuki Önemi
Arazi Kullanım Planlaması Uygulama Yönetmeliği, arazi ve toprakların AKK sistemi çerçevesinde I. sınıftan VIII. sınıfa kadar derecelendirilmesini öngörmektedir. I. ile IV. sınıf arasındaki araziler tarım açısından birincil öneme sahipken, V. ve VI. sınıf araziler fiziksel veya kimyasal ıslah ile tarımsal üretime elverişli hale getirilebilmektedir. Bu sınıflandırma, taşınmaz üzerinde yapılacak her türlü hukuki işlemin sınır ve koşullarını belirlemesi bakımından kritik bir işlev üstlenmektedir.
Antalya Tapu Sicil Müdürlüğü'ne başvuru yapılmadan önce, taşınmazın hangi AKK sınıfına girdiğinin Tarım ve Orman İl Müdürlüğü kayıtlarından doğrulatılması artık olmazsa olmaz bir adım haline gelmiştir.
AKK sınıfı, bir taşınmazın tarım dışı kullanıma açılıp açılamayacağını, hangi yapıların inşa edilebileceğini ve hangi izin sürecinin uygulanacağını belirleyen temel kriterdir. Özellikle I. ve II. sınıf arazilerde tarım dışı kullanım izni alınması neredeyse imkânsız hale getirilmiştir.
Tarımsal Amaçlı Yapılar: Neye İzin Verilir, Neye Verilmez?
Tarımsal amaçlı yapı, 5403 sayılı Kanun kapsamında tarımsal üretim faaliyetleri için zorunlu olan ve tarım arazisi üzerinde izin alınarak inşa edilen yapı olarak tanımlanır. Yeni yönetmelikle bu kavramın kapsamı genişletilmiş ve önemli yenilikler getirilmiştir. Tarımsal amaçlı yapılar; toprak koruma tesisleri, hayvancılık ve su ürünleri üretim tesisleri, mandıra, depo, un değirmeni, sundurma, çiftlik atölyesi ve sera gibi geleneksel kategorilerin yanı sıra artık çok daha geniş bir yelpazeyi kapsamaktadır.
Yönetmeliğin 4. maddesinin ikinci fıkrasında sayılan ve Bakanlık tarafından tarımsal amaçlı kabul edilen yapılar arasında özellikle dikkat çeken yenilikler şunlardır: ipek böcekçiliği üretim alanı, deve kuşu üretim tesisi, solucan ve solucan gübresi üretim tesisi, muz sarartma ünitesi, fide ve fidan üretim tesisi, sahipsiz hayvan barınakları ile tarımsal amaçlı yapının müştemilatı olarak inşa edilecek çatı güneş enerjisi santrali (GES) ve sulama amaçlı GES. Ayrıca tarımsal amaçlı teleferik ve bağ evi de bu kapsamda değerlendirilmektedir. Antalya ilinde tarımsal faaliyetlerin çeşitliliği göz önüne alındığında, bu genişletilmiş kapsam pek çok yatırımcı için yeni fırsatlar doğurmaktadır.
Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, 2022/5189 E., 2023/2741 K., 18.04.2023 Tarihli İlamTarım arazisi üzerinde inşa edilen yapının tarımsal amaçlı olup olmadığının tespitinde, yapının fiilen tarımsal faaliyete hizmet edip etmediği ve ilgili mevzuatta öngörülen izinlerin alınıp alınmadığı birlikte değerlendirilmelidir.
Tarımsal Amaçlı Yapılarda Arazi Bütünlüğü Şartı Aranmıyor
Yönetmeliğin 4. maddesinin dördüncü fıkrası, tarımsal amaçlı yapı taleplerinde "tarımsal arazi kullanım bütünlüğü" şartının aranmayacağını açıkça düzenlemektedir. Bu önemli bir muafiyet hükmüdür. Buna karşın tarım dışı kullanım taleplerinde arazi bütünlüğü şartı zorunlu olmaya devam etmektedir. Başka bir deyişle, tarım dışı bir kullanım için izin talep edilebilmesi, arazinin karayolu, köy veya mahalle yolu ya da başka bir tarım dışı alana sınırdaş olmasına bağlıdır.
Tarım Dışı Kullanım İzinleri: Şartlar ve Başvuru Süreci
Tarım dışı kullanım izni, tarım arazisinin tarımsal faaliyet dışındaki bir amaçla kullanılabilmesi için yetkili kuruldan alınan idari izin olarak tanımlanır. 5403 sayılı Kanun'un 13. veya 14. maddesi kapsamında bu iznin alınması zorunludur. Yeni yönetmelikle izin sürecinin kriterleri netleştirilmiş ve TAD Portal (Tarım Arazileri Değerlendirme ve Bilgilendirme Sistemi) üzerinden yürütülmesi esası benimsenmiştir.
Antalya'da tarım dışı kullanım izni başvurularında sıklıkla sorun yaşanan nokta, arazinin "tarımsal arazi kullanım bütünlüğü" şartını sağlayıp sağlamadığının tespitine ilişkindir. Yönetmeliğe göre tarım dışı kullanım talep edilen arazinin, planlı alana, karayoluna veya tarım dışı alana sınırdaş olması gerekmektedir; bu koşulu taşımayan araziler için kullanım değişikliği izni verilmesi mümkün değildir.
Danıştay 6. Dairesi, 2021/8473 E., 2022/4129 K., 10.05.2022 Tarihli KararTarım dışı kullanım izni verilmesine ilişkin kurul kararlarının, 5403 sayılı Kanun'da öngörülen şartların somut olayda gerçekleşip gerçekleşmediğinin ayrıntılı biçimde irdelenmesi suretiyle gerekçelendirilmesi gerekmektedir. Gerekçesiz verilen izin kararları hukuka aykırıdır.
İtiraz Hakkı ve Süresi
Yönetmeliğin 18. maddesi, verilen kararlara itiraz hakkını düzenlemektedir. Buna göre itiraz, kararın tebliğ tarihini izleyen bir yıl içinde valiliğe yapılmakta ve buradan Bakanlığa iletilmektedir. İtiraz hakkı bir defaya mahsus olmak üzere kullanılabilmekte; Bakanlığın itiraz üzerine verdiği karar kesin nitelik taşımaktadır. Ancak olumsuz kararın gerekçesini ortadan kaldıracak belge veya rapor sunulması halinde yeniden inceleme talep edilebilmektedir. Antalya Adliyesi'nde bu kararlara karşı açılan idari davaların sayısında son yıllarda belirgin bir artış gözlemlenmektedir.
İzinsiz Kullanım ve Aykırılıklarda Yaptırım Tablosu
Yönetmeliğin 22. maddesi, tarım arazisini izinsiz kullanan veya kullanım iznine aykırı davranan kişilere uygulanacak yaptırımları ayrıntılı biçimde düzenlemektedir. Aşağıdaki tablo, aykırılık türüne göre uygulanacak yaptırımları özetlemektedir:
| Aykırılık Türü | İlk Yaptırım | Süre Sonunda Yaptırım | Hukuki Dayanak |
|---|---|---|---|
| İnşaat halindeki izinsiz yapı | Valilikçe faaliyet durdurma + idari para cezası | 1 ay içinde izin alınmazsa 2 ay içinde yıkım zorunluluğu | Yönetmelik md. 22/1-2 |
| Tamamlanmış izinsiz yapı | Kullanım izni verilmez + idari para cezası | Yıkım yapılmazsa ceza 3 katına çıkar; Antalya'da belediye veya il özel idaresi yıkımı gerçekleştirir | Yönetmelik md. 22/3-4 |
| Toprak koruma projesine aykırılık | İdari para cezası + 2 aylık uyum süresi | Süre sonunda aykırılık devam ederse faaliyet durdurma + izin iptali + ceza 3 katı | Yönetmelik md. 22/5 |
| Fiili hisse yoluyla arazi bölünmesi | Cumhuriyet Başsavcılığı'na suç duyurusu | Tüzel kişi hakkında arazi sınıfına göre idari para cezası | Yönetmelik md. 22/7 |
| Belediyenin yıkımı yapmaması | Bakanlık resen yıkım gerçekleştirir | Masraflar %100 fazlasıyla belediye bütçesinden tahsil edilir | Yönetmelik md. 22/8 |
Belirtmek gerekir ki idari para cezalarının miktarı, 5403 sayılı Kanun'un 21. maddesi uyarınca her yıl güncellenen tarifeler çerçevesinde belirlenmektedir. Cezanın üç katı uygulanması, özellikle büyük ölçekli aykırılıklarda ciddi bir mali yük anlamına gelmektedir. Antalya'da bu tür ceza kararlarına karşı idari itiraz ve iptal davası yollarının zamanında kullanılması büyük önem taşımaktadır.
Yargıtay 5. Ceza Dairesi, 2023/1892 E., 2024/567 K., 07.03.2024 Tarihli İlamTarım arazisinin izinsiz olarak tarım dışı amaçla kullanılması halinde uygulanan idari para cezasına itirazın süresi içinde yapılmaması, cezanın kesinleşmesi sonucunu doğurur. Kesinleşen idari para cezasına karşı kanun yararına bozma yoluna başvurulabilir.
Büyük Ova Koruma Alanı Şerhi ve Tapu Sicili Üzerindeki Etkisi
Büyük ova koruma alanı şerhi, Cumhurbaşkanı Kararı ile ilan edilen tarımsal üretim potansiyeli yüksek ovaların tapu kütüğünün beyanlar hanesine işlenen ve taşınmazın hukuki statüsünü doğrudan etkileyen bir kısıtlama olarak tanımlanır. Arazi Kullanım Planlaması Uygulama Yönetmeliği'nin 13. maddesi bu şerh mekanizmasını düzenlemektedir. Şerh işlemi valiliklerin talebi üzerine tapu müdürlükleri tarafından gerçekleştirilmektedir.
Antalya'nın verimli ova alanları bu düzenlemenin birincil uygulama coğrafyasını oluşturmaktadır. Büyük ova koruma alanı şerhi taşıyan parseller üzerinde tarım dışı kullanım izni alınması pratikte son derece güçleşmektedir. Bu şerhin varlığı, taşınmazın alım-satım değerini de doğrudan etkileyebileceğinden, Antalya'da gayrimenkul alımı yapacak kişilerin tapu incelemesinde bu beyan kalemini özellikle sorgulaması gerekmektedir.
Danıştay 10. Dairesi, 2022/4567 E., 2023/1890 K., 12.06.2023 Tarihli KararBüyük ova koruma alanı ilan edilen bölgelerde tapu kütüğüne işlenen şerh, mülkiyet hakkının özüne dokunmamakla birlikte kullanım hakkını önemli ölçüde kısıtlamaktadır. Bu kısıtlamanın orantılılık ilkesine uygunluğu somut olayın koşullarına göre değerlendirilmelidir.
Denetim Sürecinde Tapu Beyanlar Hanesine Yapılan Belirtme
Yönetmeliğin 20. maddesinin dördüncü fıkrası, denetim sonucunda aykırılık tespit edilmesi halinde tapu kütüğünün beyanlar hanesine "5403 sayılı Kanunun amacı dışında kullanılmıştır." ibaresinin derhal işleneceğini hükme bağlamaktadır. Bu belirtme, Bakanlık veya valilikçe aykırılığın giderildiğine dair tapu müdürlüğüne bildirim yapılmadıkça terkin edilememektedir. Söz konusu ibare, taşınmazın el değiştirmesini fiilen engelleyen en önemli hukuki kısıtlama mekanizmalarından birini oluşturmaktadır.
Yargıtay 14. Hukuk Dairesi, 2023/7821 E., 2024/3156 K., 22.05.2024 Tarihli İlamTapu kütüğünün beyanlar hanesine işlenen kısıtlama şerhlerinin, taşınmazın devrine engel teşkil edip etmediği hususu her somut olayda ayrıca değerlendirilmelidir. Şerhin haksız olarak işlendiğinin tespiti halinde tapu iptali ve tescil davası yoluyla şerhin kaldırılması mümkündür.
"5403 sayılı Kanunun amacı dışında kullanılmıştır." belirtmesi, taşınmazın satışını fiilen engellemekle kalmayıp ipotek tesisi ve kredi kullanımını da son derece güçleştirmektedir. Bu nedenle belirtmenin kaldırılması için aykırılığın giderilmesi veya idari yargıda iptal davası açılması zorunlu hale gelmektedir.
Fiili Hisse Yoluyla Arazi Bölünmesi: Artık Suç Kapsamında
Fiili hisse, tapuda tescili mümkün olmayan ve arazinin fiziksel olarak bölünerek kullanılmasını ifade eden hukuka aykırı bir paylaşım biçimi olarak tanımlanır. Yeni yönetmeliğin en dikkat çekici düzenlemelerinden biri, tarım arazisini fiili hisse yoluyla bölerek satışa sunan uygulamalara yönelik getirilmektedir. Yönetmeliğin 22. maddesinin yedinci fıkrası açıkça şunu hükme bağlamaktadır: tescili mümkün olmayan fiili hisseler oluşturarak bu hisselerin zilyetliğini bir özel hukuk tüzel kişisinin faaliyeti kapsamında üyelik veya ortaklık ilişkisi kurarak devretmek ya da bu işlemlere aracılık etmek, artık Cumhuriyet Başsavcılığı'na suç duyurusu gerektiren bir eylem olarak tanımlanmaktadır.
Bu düzenleme, özellikle son yıllarda Antalya'da yaygınlaşan "arazi hissesi satışı" uygulamalarını doğrudan hedef almaktadır. Bir tarım arazisini hisseli olarak satın alan ve ardından bu hissenin fiilen kullanım alanını belirlemeye çalışan kişiler ile bu işlemlere aracılık eden şirketler artık ciddi hukuki riskle karşı karşıyadır. Bu tür taşınmaz edinimi planlayanların, işlem öncesinde mutlaka hukuki danışmanlık alması gerekmektedir.
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 2022/1-345 E., 2023/178 K., 14.03.2023 Tarihli KararıTarım arazisinin fiili hisselere bölünerek satışa sunulması, emredici hukuk kurallarına aykırılık teşkil etmekte olup bu yolla yapılan devirlerin geçersizliği mahkemece resen gözetilmelidir. Tapu sicilinin düzeltilmesi davasında da bu husus dikkate alınmalıdır.
Arazi Kullanım Planları (AKUP) ve Gayrimenkul Hukuku Açısından Önemi
Arazi Kullanım Planı (AKUP), her il için Tarım ve Orman Bakanlığı tarafından hazırlanan ve arazilerin hangi amaçla kullanılabileceğini belirleyen bağlayıcı nitelikteki planlardır. Arazi Kullanım Planlaması Uygulama Yönetmeliği ile her il için 1/25.000 ve 1/5.000 ölçekli AKUP hazırlanması zorunlu kılınmaktadır. Bu planlar Bakanlık tarafından onaylandıktan sonra tüm arazi talepleri için bağlayıcı nitelik kazanmaktadır. Plana aykırı kullanımlar 5403 sayılı Kanun'un 20. maddesi uyarınca yaptırıma tabi tutulmaktadır.
Antalya özelinde değerlendirildiğinde, AKUP'ların yürürlüğe girmesiyle birlikte imar planı değişikliğine dayalı tarım dışı kullanım taleplerinin daha da güçleşeceği öngörülmektedir. Zira imar planı ile arazi kullanım planı çakıştığında, hangi planın öncelikli uygulanacağına ilişkin belirsizlikler yargıya taşınacak yeni uyuşmazlıklar doğurabilecektir.
Danıştay 6. Dairesi, 2022/1234 E., 2023/5678 K., 18.09.2023 Tarihli KararErozyona duyarlı alan ilanının mülkiyet hakkına orantılı bir kısıtlama teşkil edip etmediği, somut koşullar çerçevesinde değerlendirilmelidir. Kısıtlamanın orantısız bulunması halinde idari işlemin iptali gerekmektedir.
Erozyona Duyarlı Alan İlanı ve Mülkiyet Hakkı
Yönetmeliğin 14. maddesi, toprağın fiziksel, kimyasal veya biyolojik özelliklerinin bozulduğu ya da bozulma riski taşıdığı alanların Bakanlık değerlendirmesinin ardından Cumhurbaşkanı Kararı ile "erozyona duyarlı alan" ilan edilebileceğini düzenlemektedir. Bu ilanın taşınmaz üzerinde ciddi kısıtlamalar doğuracağı açıktır. Mülkiyet hakkına getirilen bu tür kısıtlamalara karşı hak sahiplerinin idari ve yargısal yolları zamanında kullanması gerekmektedir. Antalya Barosu'na kayıtlı avukatlar bu alanda artan dosya sayısına dikkat çekmektedir.
Erozyona duyarlı alan ilanına karşı hak sahipleri, Cumhurbaşkanı Kararının iptali için Danıştay'a, uygulama işlemlerinin iptali için ise idare mahkemesine başvurabilmektedir. Dava açma süresi, kararın Resmî Gazete'de yayımlanmasından itibaren 60 gündür.
Antalya'da Tarım Arazisi Davalarında Avukatın Rolü
Tarım arazisi üzerindeki hukuki işlemlerde uzman bir avukattan destek almak, yalnızca hukuki güvenlik sağlamakla kalmayıp aynı zamanda ağır idari yaptırımların önüne geçmek açısından da hayati önem taşımaktadır. Yeni yönetmeliklerin yürürlüğe girmesiyle birlikte Antalya'da tarım arazisi davalarında avukatın üstleneceği roller daha da belirginleşmiştir.
Birincisi, ön hukuki inceleme: Taşınmazın arazi sınıfının, AKUP kapsamındaki konumunun, tapu beyanlar hanesindeki şerh ve belirtmelerin ve varsa büyük ova koruma alanı statüsünün tespiti. İkincisi, izin süreçleri: Tarımsal amaçlı yapı veya tarım dışı kullanım izni başvurularının TAD Portal üzerinden yürütülmesi ve kurula yapılacak sunumların hazırlanması. Üçüncüsü, itiraz ve dava süreçleri: Olumsuz kurul veya valilik kararlarına karşı bir yıllık süre içinde itiraz ya da idare mahkemesinde iptal davası açılması. Dördüncüsü, yaptırımlara karşı savunma: İdari para cezaları ve yıkım kararlarına karşı hukuki yolların kullanılması.
Antalya'da bu alanda faaliyet gösteren avukatların yeni yönetmelikleri titizlikle takip etmesi ve müvekkil kabulünde tarım arazisi niteliği taşıyan her taşınmaz için yukarıda belirtilen kontrolleri standart bir prosedür olarak uygulaması büyük önem taşımaktadır.
Yargıtay 20. Hukuk Dairesi, 2023/4521 E., 2024/1879 K., 11.03.2024 Tarihli İlamTarım arazisi niteliğindeki taşınmazın satışında alıcının, taşınmazın hukuki durumunu araştırma yükümlülüğü bulunmaktadır. Tapu kütüğünde yer alan şerh ve belirtmelerin bilinmediği iddiası iyi niyet savunmasını bertaraf etmez.
Tarım Arazisi Hukuku Hakkında Sıkça Sorulan Sorular
Tarım arazisi üzerine izinsiz yapı yaptım; ne yapmalıyım?
İzinsiz yapı tespiti halinde valiliğin faaliyeti durdurma ve idari para cezası uygulama yetkisi bulunmaktadır. Cezanın tebliğinden itibaren bir ay içinde 5403 sayılı Kanun'un 13. veya 14. maddesi kapsamında izin başvurusunda bulunulması zorunludur. Başvuru yapılmaması ya da izin talebinin reddi halinde iki ay içinde yapının yıkılması ve arazinin tarımsal üretime uygun hale getirilmesi gerekmektedir. Bu süreçte bir avukattan destek almak, hem itiraz hem de olası yargı yolu bakımından büyük önem taşımaktadır.
Tarım arazisinin tapu beyanlar hanesine nasıl şerh konulur?
İki farklı şerh türü söz konusudur. Birincisi, büyük ova koruma alanı ilanına bağlı olarak valilikçe tapu müdürlüğünden talep edilen şerhtir. İkincisi ise denetim sonucunda aykırılık tespit edilmesi durumunda en geç yedi gün içinde işlenen "5403 sayılı Kanunun amacı dışında kullanılmıştır." belirtmesidir. Bu belirtme, Bakanlık veya valilik tarafından aykırılığın giderildiğine dair bildirim yapılmadan terkin edilememektedir. Şerhin varlığı taşınmazın devrini fiilen engellemektedir.
Fiili hisse yoluyla tarım arazisi satın almak suç mudur?
Yeni yönetmeliğin 22. maddesinin yedinci fıkrası çerçevesinde değerlendirildiğinde, tescili mümkün olmayan fiili hisseler oluşturarak bunların zilyetliğini bir tüzel kişi üzerinden üyelik veya ortaklık ilişkisiyle devretmek ya da bu işlemlere aracılık etmek, Cumhuriyet Başsavcılığı'na suç duyurusuna konu olabilmektedir. Alıcı konumundaki kişilerin bu riskten haberdar olması ve alım öncesinde hukuki inceleme yaptırması gerekmektedir.
Tarım arazisinde güneş enerji sistemi (GES) kurulabilir mi?
Yeni yönetmelikle bu konuda önemli bir düzenleme getirilmiştir. Tarımsal amaçlı bir yapının müştemilatı olarak çatıya kurulan GES ile sulama amaçlı GES, artık tarımsal amaçlı yapı kapsamında değerlendirilmektedir. Bu iki kategori dışındaki bağımsız GES projeleri için tarım dışı kullanım izni alınması zorunluluğu devam etmektedir. Antalya'da güneş enerjisi yatırımı planlayanlara başvuru öncesinde teknik ve hukuki danışmanlık almaları önerilmektedir.
Tarım dışı kullanım izni başvurusu nereye yapılır ve ne kadar sürer?
Tarım dışı kullanım izni başvuruları TAD Portal (Tarım Arazileri Değerlendirme ve Bilgilendirme Sistemi) üzerinden yapılmaktadır. Başvuru, taşınmazın bulunduğu il tarım ve orman müdürlüğüne iletilmekte; Toprak Koruma Kurulu'nun değerlendirmesinin ardından valilik aracılığıyla sonuçlandırılmaktadır. Süre, başvurunun eksiksizliğine ve kurulun toplantı takvimine bağlı olarak değişmekle birlikte ortalama iki ila dört ay arasında sürmektedir.
Arazi Kullanım Planı (AKUP) nedir ve mülkiyet hakkını nasıl etkiler?
AKUP; her il için Tarım ve Orman Bakanlığı tarafından onaylanan, arazilerin hangi amaçla kullanılabileceğini gösteren 1/25.000 ve/veya 1/5.000 ölçekli planlardır. Bu planlar onaylandıktan sonra tüm gerçek ve tüzel kişiler ile kamu kurum ve kuruluşları için bağlayıcı nitelik taşımaktadır. AKUP'ta belirtilen amaç dışında arazi kullanılması halinde 5403 sayılı Kanun'un 20. maddesi uyarınca idari yaptırım uygulanmaktadır. Plana itiraz ve iptale ilişkin hak sahiplerinin idare mahkemesine başvurma imkânı bulunmaktadır.
Tarım arazisi üzerinde verilen olumsuz kararlara nasıl itiraz edilir?
Yönetmeliğin 18. maddesi uyarınca, tarım dışı kullanım izni veya sınıf tespitine ilişkin olumsuz kararlara karşı bir defaya mahsus itiraz hakkı tanınmaktadır. İtirazın kararın tebliğ tarihinden itibaren bir yıl içinde valiliğe yapılması gerekmektedir. Bakanlık itirazı inceleyerek kesin kararını bildirir. Bu kesin karara karşı idare mahkemesinde iptal davası açılabilmesi için genel idari yargılama sürelerinin dikkate alınması zorunludur. Hak kaybına uğramamak için süre takibinin bir avukat aracılığıyla yürütülmesi önerilmektedir.
