Antalya Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri Fesih Rehberi

Çift Tipli Karma Sözleşme Yapısı ve Noter Huzurunda Resmî Şekil Şartı

Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, hukuk tekniği açısından tek bir kalıba sığdırılamayan, bünyesinde birden fazla sözleşme tipinin unsurlarını barındıran "sui generis" (kendine özgü) yapıda, çift tipli karma sözleşmelerdir. Bu sözleşme türü; bir yandan yüklenicinin bir eser meydana getirme borcunu (eser sözleşmesi), diğer yandan ise arsa sahibinin bu esere karşılık bir taşınmaz mülkiyetini veya payını devretme vaadini (taşınmaz satış vaadi) ihtiva eder.

Türk Medeni Kanunu m. 706 ve Türk Borçlar Kanunu m. 237 hükümleri uyarınca, taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan tüm sözleşmelerin resmî şekilde düzenlenmesi zorunludur. Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri özelinde bu resmî makam noterliklerdir.

Yargıtay 23. Hukuk Dairesi, 25.09.2012 tarihli, 2012/3108 E., 2012/5431 K. sayılı İlam

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi; iş sahibinin bir arsanın muayyen bir payının bedel olarak devri veya devri taahhüdü karşılığında, yüklenicinin bir inşa (yapı) eseri meydana getirmeyi taahhüt ettiği, tam olarak iki tarafa borç yükleyen, ivazlı, çift tipli bir karma sözleşmedir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin geçerliliği, bu sözleşmelerin noterde "düzenleme" şeklinde yapılmasına bağlıdır.

Fesih hakkının kullanılabilmesi için öncelikle taraflar arasında resmî şekil şartına uygun, geçerli bir hukuki bağın mevcudiyeti şarttır. Noter huzurunda yapılmayan adi yazılı sözleşmeler kural olarak tarafları bağlamaz ve mülkiyet devri borcu doğurmaz. Ancak inşaatın büyük oranda tamamlanmış olması veya tarafların edimlerini karşılıklı olarak ifa etmiş olmaları gibi dürüstlük kuralının (TMK m. 2) devreye girdiği istisnai hallerde, şekil eksikliği ileri sürülemeyebilir.

Arsa Sahibinin Mülkiyet Devri ile Yüklenicinin Eser Meydana Getirme Borcu

Yüklenicinin temel borcu; fen ve sanat kurallarına uygun, imar mevzuatı ile sözleşme şartlarına sadık kalarak bir eseri meydana getirmek ve kararlaştırılan sürede teslim etmektir. Arsa sahibinin temel borcu ise, inşaatın belirli aşamalarında veya tamamlanması aşamasında, sözleşmede kararlaştırılan arsa paylarını yükleniciye devretmektir. Bu karşılıklı borç ilişkisinde yüklenicinin mülkiyete hak kazanması, kural olarak edimini tam ve kusursuz olarak yerine getirmesine bağlıdır.

Anayasa Mahkemesi, 20.07.2017 tarihli, 2014/12321 Başvuru sayılı Kararı

Yüklenicinin ana borçları; bir inşaat (eser) meydana getirme ve bu eseri iş sahibine teslim etme borçlarıdır. Üçüncü kişilere satılan bu bağımsız bölümler üzerinde üçüncü kişilerin malik olabilmeleri; halef oldukları yüklenicinin sözleşmeden doğan tüm yükümlülüğünü yerine getirmesine bağlıdır.

Uygulamada yükleniciye finansman sağlamak amacıyla inşaatın başında yapılan tapu devirleri, Yargıtay içtihatlarında "avans" niteliğinde kabul edilmektedir. Dolayısıyla yüklenici edimini yerine getirmediği takdirde, bu paylar üzerinde mülkiyet hakkını kesin olarak kazanamaz.

Sözleşme Şartlarının İhlali Halinde Fesih Mekanizmasının Tetiklenmesi

Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde fesih, taraflardan birinin sözleşme şartlarını ağır biçimde ihlal etmesi veya edimin ifasının imkânsız hale gelmesi durumunda gündeme gelen bozucu yenilik doğuran bir haktır. En yaygın fesih nedeni yüklenicinin temerrüdüdür; yani inşaatın sözleşmede belirlenen sürede bitirilmemesi veya işin terk edilmesidir.

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 13.09.2022 tarihli, 2021/4173 E., 2022/4088 K. sayılı İlam

Geriye etkili fesihte alacaklı TBK'nın 125. maddesine dayanarak yükleniciye veya onun halefi durumundaki kişilere verdiği tapuları geri isteyebilir. Gerek Dairemiz, gerekse Hukuk Genel Kurulu kararlarında, akdin ileriye etkili feshedilebilmesi için inşaat seviyesinin %90 ve üzeri orana ulaşmış olması gerekir.

Yargıtay 15. Hukuk Dairesi, 18.01.2011 tarihli, 2010/25 E., 2011/71 K. sayılı İlam

İnşaatın teslimi gereken tarihte tamamlanmamış olması ve bilirkişi raporuyla bu durumun teyit edilmesi halinde borçlu temerrüdünün gerçekleşmiş olduğu kabul edilerek fesih istemi haklı bulunmuştur.

Fesih sürecini tetikleyen bir diğer unsur hukuki imkânsızlıktır. Deprem yönetmeliği değişikliği gibi dışsal faktörler nedeniyle sözleşmedeki daire sayısının yapılamayacak olması TBK m. 117 anlamında hukuki imkânsızlık teşkil eder ve sözleşmenin geriye etkili feshine yol açabilir.

İmalat Seviyesine Göre Fesih Türleri ve Yargıtay'ın %90 Tamamlanma Kriteri

Geriye Etkili Fesih: İnşaatın Düşük Seviyede Kalması ve Eski Hale İade Esası

Geriye etkili fesih, sözleşmenin kurulduğu andan itibaren ortadan kalkması ve tarafların sözleşme hiç yapılmamış gibi eski malvarlığı durumlarına dönmeleri esasına dayanır. Yargıtay'ın yerleşik uygulamasına göre, yüklenicinin temerrüdü halinde kural feshin geriye etkili olmasıdır.

Yargıtay 23. Hukuk Dairesi, 21.03.2019 tarihli, 2016/4353 E., 2019/1170 K. sayılı İlam

Geriye etkili fesihte alacaklı dava tarihinde yürürlükte bulunan 818 sayılı BK'nın 108/I maddesine (TBK m. 125) dayanarak yükleniciye veya onun halefi durumundaki kişilere verdiği tapuları geri isteyebilir. Somut olayda imalat seviyesinin %47,66 gibi düşük bir oranda kalması, mahkemece feshin geriye etkili sonuç doğurması için yeterli görülmüştür.

Bu orandaki bir yapı, arsa sahibi açısından sözleşmeyle beklenen faydayı sağlamaktan uzaktır. Geriye etkili fesih kararıyla birlikte, yükleniciye veya yükleniciden pay devralan üçüncü kişilere yapılan tüm tapu devirleri iptal edilerek arsa sahibi adına tescil edilir.

İleriye Etkili Fesih: %90 ve Üzeri Tamamlanma Oranında Hakkaniyet İlkesi

Sözleşmenin ileriye etkili feshi, inşaatın büyük ölçüde tamamlandığı durumlarda geriye etkili feshin yaratacağı ağır sonuçların hakkaniyete aykırı olacağı düşüncesinden doğmuştur. Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kurulu'nun 25.01.1984 günlü, 1983/3 E., 1984/1 K. sayılı kararı ile hukuk sistemimize giren bu yaklaşım, Türk Medeni Kanunu m. 2'de yer alan dürüstlük kuralının bir yansımasıdır.

Yargıtay 15. Hukuk Dairesi, 18.01.2011 tarihli, 2010/25 E., 2011/71 K. sayılı İlam

25.01.1984 tarih ve 3/1 nolu İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca akdin ileriye etkili sonuçlar doğuracak şekilde feshine karar verilmesi hakkaniyet kurallarına ve MK'nın 2. maddesine uygun düşecektir.

İmalat Oranının Tespitinde Bilirkişi İncelemesi ve Teknik Kriterler

İmalat seviyesi %89 ile %90 arasındaki küçük bir fark dahi, mülkiyetin tamamen arsa sahibine dönmesi veya yüklenicinin pay sahibi olması arasındaki derin uçurumu belirlemektedir. Bu nedenle seviye tespiti, teknik bir konu olarak HMK m. 266 hükmü uyarınca uzman bilirkişiler tarafından yapılır.

Yargıtay 15. Hukuk Dairesi, 18.04.2019 tarihli, 2019/40 E., 2019/1897 K. sayılı İlam

Teknik bir konu olan seviye tespiti HMK'nın 266. madde hükmünce uzman bilirkişiler tarafından saptanacaktır. Seviye tespiti yapılırken sadece kaba inşaatın bitmiş olması yeterli görülmez; elektrik, su, doğalgaz tesisatları, ince işçilikler, ortak alanların durumu ve projenin ruhsata uygunluğu bir bütün olarak değerlendirilir.

Feshin Mali ve Hukuki Sonuçları: Tapu İptali ve Tazminat Rejimi

Geriye Etkili Fesihte Menfi Zararın Tazmini ve Müsbet Zarar Taleplerinin Sınırı

Sözleşmenin geriye etkili feshine karar verildiğinde, taraflar arasındaki sözleşme ilişkisi "hiç kurulmamış" gibi kabul edilir. Bu nedenle istenebilecek tazminat türü kural olarak menfi zarar ile sınırlıdır. Menfi zarar, alacaklının sözleşmenin geçerliliğine inanarak yaptığı ve sözleşme ifa edilmediği için boşa çıkan giderleri (noter masrafları, proje çizim giderleri, danışmanlık ücretleri vb.) ifade eder.

Yargıtay 15. Hukuk Dairesi, 18.01.2011 tarihli, 2010/5577 E., 2011/6335 K. sayılı İlam

Kat karşılığı inşaat yapımına ilişkin sözleşmenin geriye etkili olarak feshine karar verilmiştir. Taraflar arasındaki sözleşme feshedildiğine göre kural olarak fesheden taraf ancak menfi zararlarının tazminini isteyebilir. Bu kuralın istisnası sözleşmede açık hüküm bulunmasıdır. Davacı arsa sahipleri tarafından istenilen gecikme tazminatı müsbet zarar kapsamındadır.

Bu karardan açıkça anlaşılacağı üzere, eğer sözleşmede fesihten sonra da gecikme tazminatı istenebileceğine dair özel ve açık bir hüküm yoksa, arsa sahibi geriye etkili fesihle birlikte kira tazminatı talep edemez. Dolayısıyla arsa sahiplerinin fesih yolunu seçerken ellerindeki tazminat haklarının kapsamını stratejik olarak belirlemeleri gerekir.

Yükleniciye Devredilen Arsa Paylarının "Avans" Niteliği ve İadesi

Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde, genellikle inşaatın finansmanını sağlaması amacıyla yükleniciye henüz işin başında veya belirli aşamalarda tapu devri yapılır. Ancak bu devirler gerçek bir satış işlemi olmayıp yüklenicinin edimini yerine getirmesi şartına bağlı birer "avans" niteliğindedir.

Yargıtay 23. Hukuk Dairesi, 25.09.2012 tarihli, 2012/3108 E., 2012/5431 K. sayılı İlam

Yüklenicinin bağımsız bölümlere hak kazanması inşaatı kusursuz ve eksiksiz tamamlayıp teslim etmesine bağlıdır. Sözleşmeden sonra devredilen paylar avans niteliğindedir ve geriye etkili fesih halinde geri döner.

Sözleşmenin geriye etkili feshine karar verildiğinde, avans niteliğindeki tapu devirlerinin dayanağı ortadan kalkar. Yüklenici adına kayıtlı olan arsa paylarının iptali ile arsa sahibi adına tescili gerekir. Arsa sahibi, TMK m. 1025 uyarınca tapu iptal ve tescil davası açarak bu payları geri alma hakkına sahiptir.

Üçüncü Kişilerin İyiniyet İddiaları ve Tapu İptal Tescil Davaları

Uygulamada en büyük hukuki karmaşa, yüklenicinin avans niteliğindeki payları inşaat devam ederken üçüncü kişilere satması durumunda ortaya çıkar. Temel ilke şudur: İnşaat halindeki bir binadan bağımsız bölüm satın alan kişi, yüklenicinin arsa sahibine karşı olan borçlarını yerine getirmemesi halinde tapusunun iptal edilebileceğini öngörmelidir.

Anayasa Mahkemesi, 20.07.2017 tarihli, 2014/12321 Başvuru sayılı Kararı

Üçüncü kişilere satılan bağımsız bölümler üzerinde üçüncü kişilerin malik olabilmeleri; halef oldukları yüklenicinin sözleşmeden doğan tüm yükümlülüğünü yerine getirmesine bağlıdır. Başvurucuların ise henüz inşaat hâlinde bulunan ve tamamlanmamış binadan bağımsız bölüm almayı amaçladıkları gerekçesiyle TMK m. 1023'ün uygulanamayacağı belirtilmiştir.

Bakırköy 2. Asliye Ticaret Mahkemesi, 16.02.2022 tarihli, 2021/1001 E., 2022/132 K. sayılı İlam

İnşaat halindeki bir binada arsa payı devralanların arsa sahiplerine karşı iyiniyetli oldukları kabul edilemez. Tamamlanmamış inşaatta yükleniciden bağımsız bölüm satın alan bir kimsenin tapudaki gerçek malikin kim olduğu ve satanın edimini yerine getirmemesi durumunda sözleşmede kararlaştırılan bedele hak kazanamayacağını bilmemesi mümkün değildir.

Tasfiye Sürecinde İleriye Etkili Feshin Mali Dengesi

Sözleşmenin ileriye etkili feshedilmesi durumunda mali rejim tamamen değişir. Yüklenici yaptığı iş oranında arsa payına hak kazanır. Mahkemece öncelikle inşaatın fiziki gerçekleşme oranı tespit edilir; ardından sözleşmeye göre yükleniciye verilmesi planlanan bağımsız bölümlerden bu orana denk gelen kısım yüklenicide bırakılır.

Yargıtay 14. Hukuk Dairesi, 01.04.2009 tarihli, 2009/1031 E., 2009/4125 K. sayılı İlam

Fesih ileri etkili kabul edilirse imalat oranına paralel arsa payının devrini isteyebilecektir. Davalılar hakkındaki sözleşme ileriye etkili feshedildiğinden feshin tasfiyesinde yükleniciye düşecek arsa payını onun temlik ettiği üçüncü kişi adına tescil etmek olmalıdır.

Yargıtay 15. Hukuk Dairesi, 08.04.2009 tarihli, 2009/291 E., 2009/2029 K. sayılı İlam

Kısaca inşaatta eksik bırakılan işlerin bedeli yükleniciye verilecek arsa payı ve bağımsız bölümlerden düşülerek tasfiye sağlanmalıdır.

Yüklenici Temerrüdü, İfa İmkânsızlığı ve Usuli Güvenceler

İhtarname Süreci: Temerrüdün Oluşması ve Süre Verilmesinin Önemi

Yüklenicinin borcunu süresinde ifa etmemesi, çoğu durumda arsa sahibinin yükleniciye usulüne uygun bir ihtarname göndererek "ek süre" (mehil) tanımasını gerektirir. Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde teslim tarihi net bir şekilde belirlenmişse, bu tarihin geçmesiyle yüklenici temerrüde düşer; ancak fesih gibi ağır sonuçları olan hakların kullanılması için yükleniciye uygun bir süre verilmesi hayati önem taşır.

Sakarya Bölge Adliye Mahkemesi 5. Hukuk Dairesi, 19.06.2025 tarihli, 2025/350 E., 2025/955 K. sayılı İlam

Davalı yüklenicinin işi sürdürürken her yapılan iş için taraflardan kaşeli onaylı fiyat teklifleri alarak kat sahiplerine sunacağı ve beş iş günü içinde tarafların mutabakatı ile satın alma yapılacağı hükmü düzenlendiği, oysa taraflar arasında mutabakat sağlanan bir teklif bulunmadığı gibi davalının bu yönde davacıyı yöntemince ihtarname ile temerrüde düşürmediği tespit edilmiştir.

Bu karardan anlaşılacağı üzere, yüklenicinin "arsa sahibi üzerine düşeni yapmadı" şeklindeki savunmaları, eğer bu iddialar zamanında ve yöntemince bir ihtarname ile bildirilmemişse mahkemelerce itibar görmemektedir.

Deprem Yönetmeliği ve Değişen Mevzuat Çerçevesinde Hukuki İmkânsızlık (TBK m. 117)

Deprem yönetmeliği değişikliği gibi dışsal faktörler nedeniyle sözleşmedeki daire sayısının yapılamaması, TBK m. 117 anlamında hukuki imkânsızlık teşkil edebilir. Ancak yüklenicinin basiretli tacir gibi davranma yükümlülüğü, bu iddianın her durumda kabul edilmesini engeller.

Bakırköy 2. Asliye Ticaret Mahkemesi, 16.02.2022 tarihli, 2021/1001 E., 2022/132 K. sayılı İlam

110 dairenin yapılması kararlaştırılmış iken çıkarılan deprem yönetmeliği dikkate alındığından bu arsalar üzerinde 110 daire yapılmasının hukuken imkanı kalmamıştır.

Bursa 1. Asliye Ticaret Mahkemesi, 13.11.2025 tarihli, 2024/1392 E., 2025/1266 K. sayılı İlam

Müteahhit iş bu sözleşmenin imzalanmasından önce inşaat yapılacak arsayı hem hukuki hem de fiilen incelememiştir. İşin uzmanı olan ve basiretli tacir gibi davranma yükümlülüğü altında olan davalı yüklenicinin kusurunun bulunduğunun kabulü gerektiği belirtilmiştir.

Bu çerçevede, her imar değişikliği veya yönetmelik güncellemesi yükleniciyi sorumluluktan kurtarmaz. Yüklenici sözleşme öncesinde gerekli etütleri yapmamışsa veya mevzuat değişikliği öngörülebilir bir durumdaysa, imkânsızlık iddiası reddedilir ve yüklenicinin kusurlu temerrüdü hükümleri uygulanır. Antalya'da kıyı şeridindeki yoğun yapılaşma ve hızlı kentsel dönüşüm uygulamaları nedeniyle, bu tür uyuşmazlıklar bölgede özel bir önem taşır.

Dava Süreçlerinde İhtiyati Tedbir Kararları ve Hak Kayıplarının Önlenmesi

Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin feshine ilişkin davalar, taşınmazın aynına ilişkin olduğu için uzun süren yargılama süreçlerini beraberinde getirir. Bu süreçte yüklenicinin arsa paylarını üçüncü kişilere satması veya inşaata hukuka aykırı şekilde devam etmesi, arsa sahibi için telafisi imkânsız zararlar doğurabilir.

Yargıtay 15. Hukuk Dairesi, 18.04.2019 tarihli, 2019/40 E., 2019/1897 K. sayılı İlam

İnşaatın ihtiyati tedbir yolu ile durdurulmaması nedeniyle yüklenicinin inşaatı tamamladığı ve yapı kullanma izin belgesi alındığı ileri sürüldüğünden mahkemece yeniden keşif ve bilirkişi incelemesi yapılarak araştırılması gerektiği belirtilmiştir.

Bu kararda görüldüğü üzere, dava açıldığında düşük seviyede olan bir inşaat, tedbir kararı alınmadığı takdirde yüklenici tarafından yargılama sürerken tamamlanabilir. Bu durum feshin türünü "geriye etkili"den "ileriye etkili"ye dönüştürebilir ve arsa sahibinin tapu iptali haklarını zayıflatabilir. Bu nedenle fesih davası ile birlikte taşınmazların tapu kaydına "davalıdır" şerhi işlenmesi ve üçüncü kişilere devrin önlenmesi için ihtiyati tedbir talep edilmesi, mülkiyet hakkının korunması adına vazgeçilmez bir adımdır.

Görevli ve Yetkili Mahkeme

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan fesih, tapu iptal ve tescil davaları taşınmazın aynına ilişkin nitelikte olduğundan HMK m. 12 uyarınca taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir. Tarafların her ikisinin de tacir olması veya işin baskın biçimde ticari nitelik taşıması halinde Asliye Ticaret Mahkemesi, aksi halde Asliye Hukuk Mahkemesi görevlidir. Antalya sınırları içindeki taşınmazlara ilişkin uyuşmazlıklar Antalya Adliyesi'nde yetkili görevli mahkemede görülür. Tüketici işlemi niteliğindeki dosyalarda ise 6502 sayılı Kanun kapsamında Tüketici Mahkemesi de gündeme gelebilir.

Sonuç

Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri; bünyesinde barındırdığı karma hukuki yapı, taraflara yüklediği ağır edimler ve mülkiyet hakkını doğrudan etkileyen sonuçları nedeniyle büyük bir titizlikle yönetilmesi gereken süreçlerdir. Yüklenicinin temerrüdü halinde feshin türünün doğru tayin edilmesi, inşaatın tamamlanma oranının teknik bilirkişi raporlarıyla netleştirilmesi ve özellikle üçüncü kişilerin iyiniyet iddialarına karşı hukuki bariyerlerin oluşturulması, arsa sahiplerinin hak kayıplarını önlemek adına elzemdir.

Yargıtay ve Bölge Adliye Mahkemeleri'nin yerleşik içtihatları ışığında; inşaat seviyesinin %90 barajını aşmadığı durumlarda geriye etkili feshin mülkiyeti koruyan radikal bir çözüm olduğu, %90 ve üzeri seviyelerde ise hakkaniyet gereği ileriye etkili tasfiyenin benimsendiği görülmektedir. Arsa payı düzeltme ve kentsel dönüşüm uyuşmazlıklarıyla iç içe geçen bu davalarda, her somut olay kendi özel şartları, sözleşme hükümleri ve tarafların kusur durumları çerçevesinde değerlendirilmelidir.

Aşağıdaki tablo, rehberde atıf yapılan başlıca emsal kararları konularına göre özetlemektedir: