Türkçe 
English 
Русский 
Kentsel dönüşümde %50+1 çoğunluk kararı, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında riskli yapı kararı kesinleşen bir taşınmazda, arsa paylarının yarısından bir fazlasına sahip maliklerin bina yıkımı, inşaat sözleşmesi ve proje şartları hakkında aldığı karardır. Bu orana ulaşılan bir karar, muhalif (azınlık) malikleri de bağlar; ancak bağlayıcılık, adil paylaşım ilkesi, usulüne uygun tebligat ve SPK lisanslı değerleme şartıyla sınırlıdır.
Bu rehberde Antalya'da sıklıkla gündeme gelen kentsel dönüşüm uyuşmazlıklarında azınlık malikin hakları, noter ihtarnamesi prosedürü, pay satışı, değerleme raporu itirazı ve yargısal denetim yolları, güncel Danıştay, Yargıtay ve Anayasa Mahkemesi kararları ışığında kapsamlı şekilde ele alınmaktadır.
Kentsel Dönüşümde %50+1 Çoğunluk Kuralı Nedir?
Kentsel dönüşüm, 6306 sayılı Kanun ile özel bir rejime bağlanmıştır. Daha önce aranan 2/3 çoğunluk şartı yasal düzenlemelerle %50+1 (salt çoğunluk)'a indirilerek karar alma süreçleri hızlandırılmıştır. Bu oran; paydaşların sayısal çoğunluğu değil, sahip oldukları arsa paylarının toplamının yarısından bir fazlası anlamına gelir. Salt çoğunluğun aldığı karar, katılmayan azınlık malikleri de bağlar. Ancak bu bağlayıcılık mutlak değildir; karar, dürüstlük kuralına uygun olmalı, adil paylaşımı gözetmeli ve yasal usullere tam uyumla alınmalıdır.
6306 sayılı Kanun, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'na göre sonradan yürürlüğe giren özel bir kanundur. Normlar hiyerarşisi uyarınca kentsel dönüşüm sürecinde TMK'nın paylı mülkiyete ilişkin oybirliği hükümleri değil, 6306 sayılı Kanun'un özel hükümleri uygulanır.
Riskli Yapı Tespitinden Önce Alınan Kararların Geçersizliği
Kentsel dönüşüm süreci, salt çoğunluğun bir araya gelmesiyle başlamaz. Sürecin meşruiyeti, usulüne uygun bir riskli yapı tespiti kararının kesinleşmesiyle doğar. Antalya'daki 1999 öncesi yapı stoku bakımından riskli yapı başvuruları oldukça yaygındır; ancak yapının riskli olduğu kesinleşmeden alınan kararlar ve yapılan toplantılar hukuken sakattır ve bu aşamada Kat Mülkiyeti Kanunu m. 45 uyarınca oybirliği aranır.
Yargıtay 20. Hukuk Dairesi, 09.04.2018 tarihli, 2017/2880 E., 2018/2762 K. sayılı İlamBinanın yıkılarak yeniden yapılması yönündeki kararın Kat Mülkiyeti Kanunu m. 45 gereğince tüm kat maliklerinin oybirliği ile alınması gerekir. Yapının halen mevcut olduğu ve kat irtifakının kurulu bulunduğu hallerde, henüz riskli yapı süreci tamamlanmadan 6306 sayılı Kanun'un çoğunluk hükümlerinin uygulanması mümkün değildir; aksi halde alınan kararların iptali gerekir.
Azınlık Malikin Hakları ve Adil Paylaşım İlkesi
Azınlık paydaşlar, kentsel dönüşüm sürecinin pasif nesneleri değil, mülkiyet hakkı anayasal güvence altında olan aktif süjeleridir. Çoğunluk kararına katılmayan malik "muhalif paydaş" sıfatıyla hukuki koruma altındadır. Bu korumanın temeli adil paylaşım ilkesidir: çoğunluk tarafından kabul edilen proje ve paylaşım modelinin, azınlık malike de hakkaniyetli şekilde sunulması zorunludur.
Danıştay 4. Daire, 10.03.2025 tarihli, 2024/659 E., 2025/1499 K. sayılı KararDavacının hissedarı olduğu ve riskli yapı kararı sonrası yıkılan binanın yerine yapılacak yeni taşınmazda davacıya yapılan teklifin adil paylaşım ilkesine uygun olmaması nedeniyle dava konusu işlemlerin iptali gerekir. Bilirkişi raporuyla teklif edilen alanın arsa payı karşılığından çok daha düşük olduğu saptandığında, %50+1 çoğunluk sağlansa dahi sunulan teklif adil değilse tüm süreç hukuka aykırı hale gelir.
Azınlık malikin hakları yalnızca toplantıda "hayır" demekle sınırlı değildir. Kendisine gönderilen teklifin piyasa rayiçlerine uygunluğunu denetleme, yeni projede payına düşen bağımsız bölümün konumu ve şerefiyesini diğer maliklerle karşılaştırma ve bariz eşitsizlik halinde dürüstlük kuralına aykırılık iddia etme imkânı bulunmaktadır.
Noter İhtarnamesi ve 15 Günlük Hak Düşürücü Süre
Salt çoğunlukla alınan kararın ardından, karara katılmayan veya toplantıya iştirak etmemiş maliklere noter ihtarnamesi gönderilmesi zorunludur. 6306 sayılı Kanun Uygulama Yönetmeliği m. 15/2 uyarınca karar ve anlaşma şartları birlikte tebliğ edilmelidir. İhtarnamenin içeriğinde yalnızca "bir karar aldık" ifadesi yetmez; karar protokolünün tam metni, yeni projede maliki bekleyen bağımsız bölümün nitelikleri, konumu, büyüklüğü ve varsa inşaat bedeli açıkça yer almalıdır.
İhtarnamenin Zorunlu İçeriği
Tebliğ edilen metnin ekinde mutlaka Ortak Karar Protokolü veya Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi örneği bulunmalıdır. Malik, sunulan sözleşmenin şartlarını tam olarak bilmeden irade beyanında bulunmaya zorlanamaz. Noter kanalıyla gönderim, ispat hukuku açısından zorunludur; adi posta veya sözlü bildirim yargı nezdinde geçerli sayılmaz.
15 Günlük Süre ve Sonuçları
Noter ihtarnamesinin tebliğinden itibaren başlayan 15 günlük süre hak düşürücü niteliktedir. Bu süre içinde malik üç seçenekten birine başvurabilir: teklifi aynen kabul etmek, müzakere talep etmek veya teklifi reddederek hukuki yollara başvurmak. Sessiz kalma veya açıkça reddetme halinde, "anlaşma sağlanamadığı" kabul edilerek pay satışı süreci başlatılır. Yurt dışındaki veya adresi tespit edilemeyen malikler için 7201 sayılı Tebligat Kanunu çerçevesinde ilanen tebligat veya konsolosluk yoluyla tebligat yapılır.
Toplantı Çağrısında Usulsüzlük ve Vekâlet Sınırları
Toplantı çağrısının eksikliği, ihtarnameyi ve sonraki tüm işlemleri geçersiz kılar. Danıştay, toplantı daveti yapıldığına dair belge sunulamayan süreçlerde alınan kararları istikrarlı biçimde iptal etmektedir.
Danıştay 6. Daire, 17.05.2023 tarihli, 2022/5696 E., 2023/4725 K. sayılı KararDavacının kat malikleri toplantısına davet edildiğine dair idare tarafından herhangi bir bilgi veya belge sunulamadığı hallerde, bu toplantıda alınan kararlara dayalı satış işlemleri geçersizdir. Ayrıca 40 bağımsız bölümden az bağımsız bölüm ihtiva eden taşınmazlara ilişkin toplantılarda bir kişi en fazla iki kişiye vekâlet edebilir; bu kurala aykırı şekilde alınan kararlar usulsüzdür ve pay satışına gerekçe oluşturamaz.
Pay Satışı ve Açık Artırma Usulü
Azınlık malikin teklifi reddetmesi veya süresi içinde cevap vermemesi halinde, Antalya Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü'ne (veya yetkili belediyeye) satış talebi iletilir. 6306 sayılı Kanun m. 6 uyarınca azınlık payı, öncelikle anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulüyle teklif edilir. Bu süreç, klasik bir cebri icra ihalesinden farklıdır; kapalı bir paydaş grubu içerisinde yürüyen özel bir satış mekanizmasıdır.
Danıştay 14. Daire, 01.02.2017 tarihli, 2016/7079 E., 2017/436 K. sayılı KararAçık artırmaya en az anlaşma sağlayan paydaşlar dışında hiç kimse katılamaz. Henüz paydaş sıfatını kazanmamış bir yüklenicinin (müteahhit) satışa katılması işlemi sakatlar. Kat karşılığı inşaat sözleşmesi veya satış vaadi sözleşmesi, yükleniciye yalnızca kişisel bir hak sağlar; ayni hak veya paydaş sıfatı kazandırmaz.
SPK Lisanslı Değerleme Raporu ve Rayiç Bedel
Pay satışının hukuki temeli taşınmazın rayiç değerini belirleyen değerleme raporudur. Yönetmelik m. 15/A uyarınca satış bedeli rayiç değerden düşük olamaz ve bu bedel Sermaye Piyasası Kurulu'na (SPK) kayıtlı lisanslı değerleme kuruluşlarınca belirlenen rapor esas alınarak tespit edilir. Değerleme yalnızca bir rakamdan ibaret değildir; taşınmazın konumu, imar durumu, yapılaşma koşulları, emsal satışlar ve gelecekteki potansiyelini içermelidir.
Danıştay 4. Daire, 14.12.2023 tarihli, 2023/12152 E., 2023/7053 K. sayılı KararRayiç değer tespiti, Sermaye Piyasası Kurulu'na kayıtlı olarak faaliyet gösteren lisanslı değerleme kuruluşlarına tespit ettirilen taşınmaz değeri de gözetilerek Bedel Tespiti Komisyonu'nca belirlenir. Mahallinde keşif ve bilirkişi incelemesi yapılmadan, eksik incelemeye dayanılarak davanın reddi hukuka aykırıdır.
Değerleme raporuna itiraz, azınlık malik için mülkiyet hakkının korunmasında kilit bir savunma aracıdır. İdari yargı, bedel düşüklüğü iddialarını özel ve teknik bilgi gerektiren bir husus olarak nitelendirmekte ve mahkeme bilirkişisi raporu ile idarenin belirlediği bedel arasında fahiş fark bulunduğunda, işlemin sebep ve konu unsurları yönünden iptaline karar vermektedir.
Emsal Satış Belgelerinde Tapu Teyidi
Değerleme raporlarında emsal satış olarak gösterilen taşınmazların sadece beyana dayanması yetersizdir; Danıştay'ın 2025 yılı içtihatları bu satışların tapu kayıtlarıyla teyit edilmesini şart koşmaktadır. Emsal satışların tapu bilgilerinin dosyaya sunulmaması eksik inceleme sayılmakta ve ilk derece mahkemesi kararlarının bozulmasına yol açmaktadır. Bu durum, azınlık malikin düşük bedel iddialarını ispatlarken mahkemeden emsal satışların tapu kayıtlarının celp edilmesini talep etmesinin stratejik önemini ortaya koyar.
Yargısal Denetim ve Yürütmenin Durdurulması
Kentsel dönüşümde pay satışı, mülkiyet hakkının nihai olarak el değiştirmesine yol açtığı için 2577 sayılı İYUK m. 27'deki telafisi güç zarar şartı kendiliğinden oluşmuş sayılmalıdır. Bu nedenle azınlık malik, çoğunluk kararının tebliğinden veya pay satışı kararından itibaren iptal davası açarken mutlaka yürütmenin durdurulması talebinde bulunmalıdır. Bu talep, satışın gerçekleşmesini ve yeni malik adına tescil yapılmasını engelleyen en etkili kalkan niteliğindedir.
Zincirleme İşlem Teorisi: Alt İşlem İptal Edilirse Satış da Geçersiz
Kentsel dönüşüm süreci birbirine bağlı zincirleme işlemlerden oluşur: riskli yapı tespiti, yıkım kararı, çoğunluk kararı ve pay satışı. Bu işlemlerden herhangi biri iptal edilirse, kendisine dayanan sonraki işlemler de hukuki dayanaktan yoksun hale gelir.
Anayasa Mahkemesi, 15.09.2021 tarihli, 2018/14460 Başvuru Numaralı KararBirleştirme (tevhit) işleminin hukuka aykırı olduğunun açıkça anlaşıldığı veya başka bir yargısal merci tarafından tespit edildiği durumlarda, bu işlemle sıkı bir bağlantı içerisindeki satış işlemi de hukuki dayanaktan yoksun hâle gelir. Alt işlemin iptali, üst işlemi (satışı) geçersiz kılar ve mülkiyet hakkı ihlali söz konusu olur.
Hukuki Dinlenilme Hakkı ve İhbar Zorunluluğu
Pay satışı tamamlandıktan sonra açılan iptal davalarında, payı satın alan yeni malikin davadan haberdar edilmesi (davanın ihbarı) zorunludur. Danıştay, ihbar yapılmaksızın verilen kararları istikrarlı biçimde usulden bozmaktadır. Bu, idari yargılama usulünde tarafların ve ilgililerin haklarının korunması adına hayati bir denetim mekanizmasıdır.
Azınlık Malik Hakları, Süreler ve Başvuru Yolları
Aşağıdaki tablo, kentsel dönüşüm sürecinde azınlık malikin karşılaşacağı kritik aşamaları, yasal dayanakları ve başvuru sürelerini özetlemektedir.
| Aşama / Hak | Yasal Dayanak | Süre / Başvuru Yolu |
|---|---|---|
| Riskli Yapı Tespitine İtiraz | 6306 s. K. m. 3 + Yönetmelik m. 7 | Tebliğden itibaren 15 gün içinde |
| Toplantıya Usulsüz Çağrı İtirazı | Yönetmelik m. 15, TMK genel hükümler | Karar öğrenildiğinde her zaman |
| Noter İhtarnamesine Cevap | Yönetmelik m. 15/2 | Tebliğden itibaren 15 gün (hak düşürücü) |
| SPK Değerleme Raporu İtirazı | Yönetmelik m. 15/A | İptal davası içinde bilirkişi talebi |
| Pay Satışı İptal Davası | İYUK m. 2, 6306 s. K. m. 6 | Tebliğden itibaren 60 gün içinde |
| Yürütmenin Durdurulması | İYUK m. 27 | İptal davası açılırken talep edilir |
| Anayasa Mahkemesi Bireysel Başvuru | 6216 s. K. m. 45-47 | Olağan yolların tüketilmesinden sonra 30 gün |
Azınlık Malikin Başlıca İtiraz Noktaları
Kentsel dönüşüm davalarında yargı kararlarıyla şekillenmiş başlıca iptal gerekçeleri şunlardır: toplantı daveti yapılmaması veya usulsüz yapılması; vekâlet sınırlarının aşılması (40 bağımsız bölümden az yapılarda bir kişinin ikiden fazla kişiye vekâlet etmesi); noter ihtarnamesinde proje detaylarının ve teklifin yetersiz gösterilmesi; adil paylaşım ilkesine aykırı teklif sunulması; SPK lisanslı değerleme yerine idari bedelle yetinilmesi; açık artırmaya paydaş olmayan yüklenicinin katılması ve payı satın alan yeni malikin davaya ihbar edilmemesi.
Azınlık malik için en güçlü savunma stratejisi, süreci baştan sona bir "zincirleme işlem" olarak değerlendirmektir. Riskli yapı tespitinden satışa kadar her adımda atılan usul hatası, en sondaki satış işleminin de iptaline yol açabilir. Bu nedenle her tebligat, her toplantı tutanağı ve her değerleme raporu hukuki danışmanlık eşliğinde incelenmelidir.
Kentsel Dönüşümde Azınlık Malikin Hakları Hakkında Sıkça Sorulan Sorular
Kentsel dönüşümde %50+1 çoğunluk kararı nasıl hesaplanır?
%50+1 oranı paydaş sayısıyla değil, arsa paylarının toplamıyla hesaplanır. Yani paydaşların sahip olduğu arsa paylarının toplamının yarısından bir fazlası bu oranı sağlar. Örneğin taşınmazda 10 kişi hisse sahibiyse, önemli olan bu kişilerin sayısı değil, toplam arsa payının yüzde 50'sinden fazlasını elinde bulunduranların aldığı karardır.
Çoğunluk kararına katılmazsam dairem elimden alınabilir mi?
Evet, ancak belirli usul güvenceleri çerçevesinde. Çoğunluk kararına katılmayan malikin payı, noter ihtarnamesinden itibaren 15 gün içinde cevap verilmemesi halinde SPK lisanslı değerleme raporuna göre belirlenecek rayiç bedel üzerinden açık artırma ile anlaşma sağlayan diğer paydaşlara satılır. Ancak tebligat usulsüzlüğü, adil olmayan teklif veya düşük değerleme durumunda iptal davası açma hakkı saklıdır.
Bana gönderilen teklif taşınmazımın gerçek değerini yansıtmıyorsa ne yapabilirim?
Teklifin adil paylaşım ilkesine aykırı olduğunu ileri sürerek 15 gün içinde itiraz edebilir, akabinde idare mahkemesinde satış kararına karşı iptal davası açabilirsiniz. Davada SPK lisanslı değerleme raporunun eksikliğini, emsal satışların tapu teyidinin yapılmadığını ve bilirkişi incelemesiyle gerçek rayiç değerin belirlenmesini talep edin. Danıştay kararları bu itirazları güçlü biçimde desteklemektedir.
Kentsel dönüşüm toplantısına çağrılmazsam karar geçerli midir?
Hayır. Danıştay'ın yerleşik içtihadına göre usulüne uygun çağrı yapılmadan alınan kararlar ve buna dayalı pay satışları iptal edilir. İdarenin çağrı yapıldığına dair somut belge sunamaması sürecin başından itibaren hukuka aykırılığı ispatlar ve zincirleme işlem teorisi gereği tüm sonraki işlemler geçersiz hale gelir.
Pay satışı ihalesine müteahhit (yüklenici) katılabilir mi?
Hayır. 6306 sayılı Kanun ve ilgili yönetmelik uyarınca açık artırmaya yalnızca anlaşma sağlayan paydaşlar katılabilir. Kat karşılığı inşaat sözleşmesi veya satış vaadi sözleşmesi bulunan yüklenici, paydaş sıfatı kazanmaz; yalnızca kişisel bir hak sahibidir. Paydaş olmayan yüklenicinin ihaleye katılmasıyla yapılan satışlar iptal edilir.
Pay satışı kararına karşı hangi süre içinde, nerede dava açılır?
Pay satışı kararının tebliğinden itibaren 60 gün içinde, taşınmazın bulunduğu yer idare mahkemesinde iptal davası açılmalıdır. Davada mutlaka 2577 sayılı İYUK m. 27 uyarınca yürütmenin durdurulması talep edilmelidir; aksi halde dava sonuçlanana kadar satış ve tescil gerçekleşebilir. Olağan yollar tükendikten sonra 30 gün içinde Anayasa Mahkemesi'ne bireysel başvuru yolu da açıktır.
Pay satışı zaten yapılmışsa geri almak mümkün mü?
Mümkündür; ancak zaman ve strateji kritiktir. Satış işleminin iptali halinde Anayasa Mahkemesi içtihadına göre zincirleme işlem teorisi gereği tescil de yolsuz hale gelir. Bu durumda tapu iptali ve tescil davası da gündeme gelir. Satın alan yeni malikin davaya ihbar edilmesi ve hukuki dinlenilme hakkının sağlanması süreç için zorunludur.
