SSS

Kat irtifakı, henüz yapımı tamamlanmamış bir yapının bağımsız bölümlerinin tapuda ayrı ayrı kaydedilmesidir. Bu sistem, inşaat halindeki gayrimenkullerin alım satımını kolaylaştırır.

Kat irtifakı kurulum aşamaları:

• Proje onayı: Belediyeden yapı ruhsatı ve kat irtifakı projesi onayı alınır.
• Tapu başvurusu: Tapu müdürlüğüne kat irtifakı kurulum başvurusu yapılır.
• Paydaşlar: Arsa maliklerinin payları belirlenir.
• Bağımsız bölümler: Daireler, dükkanlar, depolar gibi bağımsız bölümler tanımlanır.

Kat irtifakı, yapı tamamlandığında kat mülkiyetine dönüştürülür. Bu işlem için yapı kullanma izni (iskan) alınması gerekir.

Kiracı, kira sözleşmesi sona erdiğinde depozitoyu (kira teminatını) geri alma hakkına sahiptir. Ev sahibi depozitoyu iade etmekten kaçınırsa:

• Noter ihtarnamesi: Ev sahibine noter kanalıyla ihtarname çekilerek depozito iadesi talep edilir.
• İcra takibi: İhtarnameye rağmen ödeme yapılmazsa icra takibi başlatılabilir.
• Dava açma: Depozito alacağı için dava açılabilir.

Depozito, kiracının kira borcu, hasar tazminatı gibi yükümlülüklerinden mahsup edilebilir. Ancak ev sahibi, mahsup yapacağı tutarı ispatlamak zorundadır. Belgesiz kesintiler yapılamaz.

Tapu iptal ve tescil davası, tapu kaydının hukuka aykırı olduğunun tespiti ve düzeltilmesi amacıyla açılan bir davadır. Bu dava şu hallerde açılabilir:

• Muvazaa (hileli işlem): Gerçekte satış yokken tapuda satış gösterilmesi
• Haksız tescil: Hukuki sebep olmadan tapuya kayıt yapılması
• İrtifak hakkı tescili: Geçit, su, ışık gibi irtifak haklarının tescili
• Şufa hakkı: Ortak paydaşların önalım hakkı
• Mirasçılık durumunun tapuya işlenmesi

Tapu iptal ve tescil davası, taşınmazın bulunduğu yerdeki asliye hukuk mahkemesinde açılır. Dava süreci, dosyanın karmaşıklığına göre değişebilir.

Kira sözleşmesi süresi dolmadan ev sahibinin kiracıyı çıkarması sınırlı hallerde mümkündür. 6098 Sayılı Borçlar Kanunu'na göre, ev sahibi aşağıdaki hallerde kira sözleşmesini feshedebilir:

• Kiracının kira borcunu ödememesi: İki aylık kira bedelini ödememesi veya tekrarlanması
• Kiracının yazılı ikazlara rağmen taşınmazı kötü kullanması
• Kiracının komşuları rahatsız etmesi ve yazılı ikazlara uymaması
• Ev sahibinin ihtiyacı: Kendisi, eşi, altsoyu veya üstsoyu için konut ihtiyacı (10 yıllık süre şartı)
• Yeniden inşaat yapılması: Taşınmazın yıkılıp yeniden yapılması veya tadilat nedeniyle kullanılamaz hale gelmesi

Kira sözleşmesinin feshi için noter ihtarnamesi veya dava yolu kullanılmalıdır. Hukuka aykırı tahliye girişimleri yasaktır.

Uyarlama için taraf anlaşması veya mahkeme kararı gerekir; aşırı ifa güçlüğü, olağanüstü artışlar gerekçe olabilir. Yazılı ek protokol düzenlenmelidir.

Önce ihtar ve delil toplama; ayıp varsa tespit yaptırın. Arabuluculuk zorunlu ise başvuru yapın, sonuç alınamazsa dava süreci başlar.

Konut kiralarında yasal tavan ve TÜFE sınırlaması uygulanır; sözleşmede aksi fahiş şartlar geçersiz olabilir. Ticari kiralarda sözleşme serbestisi daha geniştir ancak dürüstlük kuralı geçerlidir.